回家过年,我听到无数个县城房地产的失败故事
创始人
2025-02-05 17:22:03
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回家过年,本应是充满温馨与喜悦的时刻,然而我却听到了无数个县城房地产的失败故事。曾经,县城的房地产被视为潜力无限的投资领域,一幢幢高楼大厦拔地而起。但如今,那些失败的楼盘就像沉默的巨兽。有的因为过度开发,供远大于求,大量房子空置。有的开发商资金链断裂,楼盘烂尾,业主们望眼欲穿。还有的是在规划上不合理,周边配套设施难以跟上,房子有价无市。这些故事背后,是无数家庭的失望与无奈,也让县城房地产的繁荣幻梦彻底破碎。


过年回老家,我第一次向我妈提出邀请,想和她聊一聊县城房地产,没成想,坐在旁边的外婆更先开口:“那房价都跌成什么样了,现在还要在县城买房,以后都脱不了手!”


外婆的语气让我觉得又好笑,又惊讶:这位七十多岁的农村女性,和田地打了一辈子交道,常年一个人生活在村里,怎么知道房价的情况?答案也不意外,短视频。不识字的外婆不会用智能手机,但学会了刷短视频,常常能刷到只需要一二十万就能在县城买到一套好房的消息。


外婆的反应大概是县城房地产现状最好的说明。在经历十余年的野蛮生长后,县城房地产不再有以前的生机,已经是个人尽皆知的事实,而我老家——位于湖南西部的县城也不例外。


老家并没有支柱产业,房地产曾是人们能够接触到的、最为直接的投资方式。而相比城市,县城房产又多了一些特别——人情社会,与房地产有关的消息通常是口口相传,你总能在一个房地产项目上碰到不少熟人,而包工头或是开发商一定是家族里最风光的存在。到了现在,大家则会发现,不少亲戚朋友栽在同一个失败项目上,卖房广告成了朋友圈最常被转发的消息。


去年,社交媒体曾有过一阵“县城热”,与县城有关的风格摄影、影视作品、歌曲寄托了许多人对县城的想象,也有一些年轻人返回县城。但县城房地产,依旧是一潭死水。


一、只有学区房在苦苦支撑


对于好朋友小舒来说,2024年最大的好消息,就是把县城的房子卖了出去。


卖房的过程远比她想得要久。2023年年初,小舒就和我说决定卖房。房子是她妈1998年买的,在县城人民大会堂旁,位置核心,还是学区房。更早几年,有人曾出价38万买房,被小舒拒绝。她说当时不急着用钱,并且房价还在上涨,她想再等等。


到了2023年,全国房价都在下跌,小舒也想尽快把房卖了。她对售出价有自己的预期,至少30万——虽然房价已经下跌,但她觉得这个价格才符合房子的真实价值。


她找了中介,也拜托了身边熟悉的长辈们帮忙转发——在县城,熟人是最好的宣传。一开始,来看房的电话打个不停,但最高也只能出到27万左右,小舒斩钉截铁地说不卖,她不愿降价。


渐渐地,看房的人出价越来越低,到2023年下半年,买家们只能出到23万。那位开价23万的买家很诚心,愿意承担中间所有的手续费,小舒决定咬牙卖了——她不敢再等下去。但这次轮到小舒的爸爸舍不得,他先是要求交一万定金,后来又把定金提高到三万,最后交易被拖得不了了之。


这笔最接近成功的交易失败后,卖房便更加困难。好几个月,小舒甚至都没收到一通电话,心理阈值也一降再降。直到去年夏天,她给我发来消息,说房子终于以21万的价格卖了出去,我们的第一反应都不是可惜,而是庆幸,终于脱手了,这一次连不动产登记中心的评估价格也只有20万。


小舒嘱咐我的第二个事,就是千万别和任何人说,并且在微信对话里把售出价给撤回了。她担心亲戚知道她卖了房,就会找她来借钱。


● 日落时分的县城。摄影:叶梅


不只是二手房,新房房价也在下跌。整个2024年,县城都没开一个新盘。


我妈是买在最高点的冤大头之一。2021年,她被朋友怂恿着买了家里的第二套房,位置在县城唯一的公园旁,风景好,带电梯。朋友是为了给孩子买婚房,我妈则想着能和朋友们住得更近,以后老了相互照顾。更重要的是,她也不知道把闲钱放在哪里更好,觉得投资住房大概不会出错。当时她也有咨询过我的意见,而我对楼市一窍不通,只说全听她的。


故事的结局可想而知。才刚交房两年,业主群里就常常有人要卖房子。我妈说,他们肯定很难卖出去,因为她发现对方总是过一个月,又重发了一次出售消息,她估计至少得降价10万,才能把原价80多万的房子给出掉。由于打算自住,我妈现在也不觉得后悔,只有我为这套还没开始装修的房子感到可惜。


至于县城里的商铺,现在更是“猪都不会想投资”的项目了。


一位阿姨在十多年前砸了60多万买的酒店房间和商铺,现在连本金都还没收完。我妈在15年前买的一处集体出租商铺,早些年每个月能收到一千多的租金,到了今年,银行卡的流水每月只有218块。另一位姨妈则想把自己在步行街的店面给卖掉,却怎么也找不到买家。


这一惨淡的情况和我过年期间见到的景象不太一样——商场、步行街的每个店面都挤满了人,各类茶饮、餐饮店也十分火爆。“只是过年会这样罢了。”长辈们说,平日里商铺的生意都很冷清,前年新开的万达广场几乎没什么人,店铺换了不知道多少轮,卖衣服的都把折扣降到了二折,春节期间的火热不过是昙花一现。


唯一还需要抢的,只剩下县一中旁的租房——这是老家最好的学校,衡水式教育,去年还有学生考上了清北,是所有留在县城高考的学生和家长们的理想学校。


一中在县城的最东边,为了让孩子能晚点起床,下午放学能吃上热乎的晚饭,晚自习结束后早点到家,家长们都愿意在学校旁租房。其他地方的房子年租金是一万多,中学旁的房子租金能到2万,如果想抢到学校大门里面的老房子(学生在中午午休可以回家休息),更考验关系。租房前,家长们还会到处打听上一任租户的情况,到底是上了985还是211,希望能给孩子讨个好彩头。


“以前县城房地产是什么样的呢?”


“当时我买商铺,可是在售房处通宵了整整一晚上才抢到的。”阿姨说。


二、野蛮、大胆的过去


阿姨嘴里的野蛮生长期已是十多年前。


那会,县城不断开发新楼盘,来满足人们的购房需求,县城也第一次出现商场以及更为现代化的酒店。人人都在抢铺面,楼市黄牛成了一种新职业,定金转手能赚10万块。大家最关心的就是如何能通过投资房地产来获取收益,每天都在交换这些信息。


我妈从朋友手里转接了一个10万元的小铺面。朋友一口气抢了6个,给自己留了一处人流量最大、租金最贵的铺面,其他的都转给了熟人。


阿姨则花了60多万,抢到一处商业体的2楼商铺以及11楼的酒店房间,总面积超过60平米——当时流行分割“产权+返租”的模式,开发商会把酒店房间或商场铺面分割出售给个人投资者,再集体经营,给个人投资者返租、分红。


阿姨说,开发商当场就返了10万元,并承诺之后返租的年化收益率会达到9.6%,换句话说,每年能收入接近6万元。我妈的一位同事也借了20万给开发商,对方甚至保证利率能达到36%——这绝对是县城里难以拒绝的投资,没人会思考是否能真的还上利息。于是,一传十,十传百,认识的不少朋友都参与到了项目里。


高昂的回报,还催生了新的中间商。有人向自己的亲朋好友借钱投资到酒店里,拿出一半利息返还,相当于“空手套白狼”。


● 妈妈买下的商铺在最高的那栋商业体里,5楼及以下是商铺,往上是公寓。摄影:叶梅


但只过了一年多,阿姨投资的那处商业体的开发商就还不上承诺的利息。在中国裁判文书网的判决书里,开发商曾某和妻子“以项目资金短缺为由,以高额利益为诱,通过本人、亲友、公司员工以及集资参与人以‘口口相传’的方式传播吸收资金信息”,通过多个房地产项目,一共向355人集资,累计吸收资金超过3亿元,里面不少是他们的亲戚朋友,判决时仅偿还本金3100万元。


对于阿姨来说,这笔至今还没回本的投资彻底打消了她投资房地产的热情。商业体的管理者已经换了两波,里面的商铺不知道换了几回,中间很长一段时间,她甚至收不到租金。她和其他“投资人”讨论过,项目失败的原因会不会和酒店名字有关——酒店名叫“华天”,太大了,一个县城小老板怎么能压得住。


如果要计算资产,要不要把这处房产算进去呢?阿姨很纠结,毕竟什么时候能回本,她完全没有底。我妈安慰她好歹还有个地,她的几位同事投资了县城火车站的地下商铺,后来商铺连影都没有。


按照判决书的记录,两年前,开发商已经刑满释放,没人知道他现在在做什么。


至于那位借钱投资的“中间商”,在项目失败后,也彻底还不上亲友的钱,“早就跑了”,没人知道他去了哪。


三、保守者与冒险家


现在,我已经很难在过年饭桌上听长辈们主动聊起县城的房地产,大家都在寻找别的投资方式。但房地产的滑落,某种程度上也改变了一些人。


借给开发商20万的那位妈妈的同事,最后本金都没拿回来,如今在借钱和投资项目时也变得更加谨慎,总是追问项目的情况。不过,她最关心的也早就不是投资,而是女儿的婚事,她经常给我妈打来电话,焦虑女儿怎么还没找对象,如果有男孩看中自家孩子,她可以出全款买房——房子已经不再是追求回报的投资项目,而是女儿婚恋的筹码。


想要把步行街商铺尽快出手的姨妈,开始减少给服装店进新货,清仓处理。经过她的店面,我找到了去年就穿在表妹身上的羽绒服。


也有人还想做个冒险家,比如小舒的舅舅老舒。


老舒是个开发商。12年前房地产热的时候,完全没有经验的老舒凭着开发水电站赚来的几百万,以及通过承诺年利率2.4%、从亲朋好友那借来的几百万,投身于房地产开发中,小舒一家人就是出借人之一。


但没人想到,这个项目会成为一场长达十年的家庭债务纠纷。由于老舒缺乏开发经验,拿到的地涉及拆迁、房产证明办理等一系列问题(没人能说清具体是什么问题),直到现在也没有开发成功,欠亲友们的钱拖了一年又一年。因为欠钱不还,小舒和舅舅闹过不少矛盾,也是家族里唯一一个公开和对方撕破脸皮的人,逢年过节在家碰到,两人只会点头打招呼,不多说一句话。更让小舒受不了的是,家族里其他亲戚都还称老舒是“富豪”。


● 夏季,河堤旁有一块巨大的草坪,是县城居民最爱去散步的场所。摄影:叶梅


老舒跟亲戚们承诺,今年把自己开发的一处县城新楼盘卖好,等资金周转回来,一定还上亲友的钱——楼盘位于县城一所私立小学旁,许多不满足公立小学入学条件的家长会把孩子送到这里,学区房是为数不多还能卖掉的房子。老舒期待能借新楼盘翻身,小舒也希望舅舅能顺利卖完房,把自己的钱给还上。


艰难卖掉的老房子、追不回的借款,小舒一家的生活都被县城房地产深深影响了。


我问小舒后不后悔卖晚了,毕竟最后售出价只有最高峰的一半。小舒说不后悔,没人能预料房价之后会怎样,至少现在她已经成功把房子换成了流动资金。


我们都没提到老房子内发生的故事。那是小舒的成长记录,也承载了我们的友谊——注册第一个QQ账号,就是在小舒家;小时候家里停电,我会跑去她家蹭空调;五年前,我们一起在老房子里备考研究生,又一次一起度过了夏天、秋天和冬天,那是我们长大后相处最久的时间。


本文来自微信公众号:镜相工作室,作者:叶梅,编辑:卢枕

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