近期大瓜，万科总裁祝九胜被抓，最令人担心的还是来了。

2017年，王石卸任，郁亮接棒董事长，

2018年1月，任命祝九胜为CEO，

2018年9月，郁亮对万科高喊出那句：活下去

随后万科的权益拿地金额连连上涨，

2021年中间四年，万科荣获地王榜三年第一，一年第二（1351亿、1550亿、1382亿、1401亿）

就像炒股人提示高位后，反手还大幅加仓...

万科历年权益拿地金额，数据来源：wind

2022年，房地产进入下行周期，

2023年12月，万科境外债券暴跌50%，债务违约传闻兴起；

2024年6月，万科财务由盈转亏，巨亏100亿；

2024年7月，万科互金平台违约，股价高位下跌78%；

2024年9月，万科房产销售收入同比暴跌30%，拿地近乎停止；

2024年12月，能动用流动资金仅剩十几个亿（其余在监管账户保交楼），未来一年要还债1000 亿；

2025.1.16，祝九胜被抓，万科债券高位暴跌70%；

万科的债务资金覆盖率，797亿中大多为监管账户资金

万科，就像一个警惕风险的吹哨人，结果一边唱空，一边拼命加仓，

结果反应过来为时已晚，现在卖房卖不动，债务到期的却有过千亿，房子不断降价，面临巨额亏损。

可以这么说，除非25年房价暴涨，否则继续下行的话，基本万科是神仙难救了。

再来参考下碧桂园前几天发布的美元债债务重组方案，

1、马上还钱，但只还10%，一笔勾销；

2、本金减少35%，债务展期9.5年；

3、债务展期11.5年；

4、全额债转股，等3.5年可卖；

5、债转股 部分替换新债，2/3债转股，需7.5年后卖，1/3转成新债继续展期；

倘若投资人不同意，就只能申请破产，可能一分拿不到，

万科大概率也会收获此结果，令人唏嘘。

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从事件中反思诸如恒大、融创、碧桂园、万科等这些公司的生意模式，它们就像一个挂钩房价的期货账户，

大多都是加五到十倍杠杆，帮你代持各种土地 房产，顺便做二次加工，赚买卖差价，

比如当年的恒大，用1000亿净资产，去撬动2万亿总资产，你只需要花2000亿的市值就可以买，

但对杠杆比较了解的都知道，10倍杠杆，下跌10%，净资产就归零，很多房地产企业跌成负资产，就是由于杠杆太高，只要房价轻微波动，公司就会资不抵债，

这种模式里面，最致命的风险就在于，上涨时无限风光，但由于极度依赖标的价格，迟早会因为黑天鹅事件暴雷。

比如恒大，14到17年，股价随房价上涨而暴涨10倍，之后股价横盘，股价18年到22年暴跌9成，回吐涨幅直到价值毁灭，

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我可以这么说，如果一个公司，靠的很大一部分是单一资产价格上涨来带动收益，那么拉长看，它最终大概率是跑不过资产本身的，

因为它有经营破产风险，收益有限，风险无限，但资产价格却永远不会归零。

以房地产为例，过去十五年，北上广深四大一线城市房价平均涨幅4倍，地产股杠杆算5倍，但股价实际涨幅却不是20倍，反而是中证800地产指数跌了20%，很多公司破产清盘，

同理，过去十年，黄金股指数涨幅64.1%，而上海金价涨幅148.6%，黄金股指数的成分股，90%都没跑赢黄金本身，而黄金股之所以没有像地产股这么惨，只是因为因为房产是zf的包税人角色，上层愿意给的杠杆率远没房企那么高。

因此对于任何股票，如果你押注的是大宗资产上涨，去买那些购买土地的、黄金的杠杆型公司，业务模式还很平庸的话，是不如持有大类资产本身的。

公司在赌资产上涨过程中，随时要冒着杠杆清零，破产倒闭的危机，确实会得不偿失。

最近两年爆火的MSTR微策略公司，本质也是帮你加杠杆买比特币，它的净资产是37亿美金，却持有450亿美金比特币，

只是现在它的市值竟然已经炒到了千亿美金，市场预估未来它会进一步加杠杆买比特币，把杠杆拉得更高，

但微策略和比特币谁能活的更久呢？这点我想诸位心中自会有答案的。