81.17亿!无溢价!广州银十土拍收官战打响,5宗宅地顺利出让
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2024-10-31 12:07:27
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来源:克而瑞2024-10-31 10:02:45

就在银十压哨吹线前,10月30日广州久违迎来了多宗地块同时竞拍场面,5宗涉宅用地全部成功出让,累计收金81.17亿元.

其中,被市场高度关注的琶洲南三宗宅地在延期出让后,本次最终为保利发展以59亿总价底价成交。

时隔半年回到土拍市场的天河区金融城东区AT091415地块,在降低出让条件、增加配建要求的指向性条件下,最终为珠江实业、华润、广州城投、南沙交投联合体兜底成交。

而荔湾区河柳街AL0111032地块两次延期后,由越秀地产底价成交。

对于今天的出让结果,专家点评如下:

【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师

在10月广州楼市成交全面回暖的春风下,本次土拍地块顺利出让,对于促进广州房地产市场止跌回稳具有正面的意义。从拿地房企来看,今日出手的企业包括有保利、越秀和珠实联合体等,全部都是在广州深耕的央国企,一锤定音,对市场起到了“稳定军心”的作用。值得一提的是,与此前南方面粉厂地块的激烈竞拍不同,本日土拍均为延期后底价成交,主要也是因为各个地块均有客观条件的限制,包括金融城东区地块需要配建南沙体育综合体和小学、琶洲南地块周边市政配套不完善、荔湾区河柳街地块用地狭小等,成交结果符合预期。按照中央政治局会议的最新部署,未来对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,广州等一二线城市核心区优质地块的市场价值进一步凸显,值得实力房企把握机会。

作为银十土拍的收官之战前夕,地块究竟有哪些亮点值得关注?请看全文。

PART 01

琶洲南区AH090402、03、04地块

三宗宅地属于近年来热门的“小而精”类型,有望对地块实现连片开发,由保利发展以59亿元成交总价拍下三宗宅地。克而瑞监测到,近六年来保利发展持续在海珠区开疆拓土,在此之前,保利发展基本保持每年在海珠区拿一宗地的频率,累计拿地金额119.17亿元,成交总建面33.47万㎡。

加上今天的三宗宅地后,克而瑞监测到,今年以来保利发展以183.44亿元拿地金额持续稳坐广州房企拿地金额TOP1。

不过此前据内部消息透露,作为下半年的“香饽饽”,针对房企进行前期调研时,不少房企都对琶洲南这批宅地表现出了极高的兴趣,光是到场的房企就高达20多家。三宗地块总用地面积约6.7万㎡,挂牌起始价分别为28.74亿元、15.57亿元和14.68亿元,起拍楼面地价依次为4.25万元/㎡、4.3万元/㎡和4.3万元/㎡,容积率均为2.5,是中心四区难得一见的地密地块。

同样与南方面粉厂地块同为“传世系”成员,最终结果却大相径庭。

地块位于广州的人工智能与数字经济试验区内,享有丰富的教育资源和产业集群,隔黄埔涌可望对岸琶洲广交会展馆,地段优势明显,还有公园+CBD景观加持。

缺陷也相对明显,周边配套仍处于相对匮乏的状态,预期暂时无法拔高。此前就有消息指出,为打消房企顾虑,海珠区展现出足够的诚意,花重金对地块进行了一轮规划调整,比如修建临时道路、搬迁变电站,拆除高压塔,全面改善周边环境等。

市场表现方面,克而瑞数据监测显示,目前地块周边三公里内有三个项目在售,一个项目待售,近一年商品住宅成交750套,成交均价113503元/㎡。

另外,未来随着三宗地块的入市,究竟是“供应过剩”还是起到“解渴”的成效呢?

PART 02

天河区金融城东区AT091415地块

早在今年四月自带聚光灯出让的天河区金融城东区AT091415地块,经历终止下架后,此次重新出让对出让条件进行了不少调整。

由珠江实业、华润、广州城投、南沙交投联合体以16.05亿元成交总价,19672元/㎡楼面价兜底成交。(未扣除配建)

在出让条件上,不再提及“竞得人须承担土壤污染修复工作”,且地块交付时间从在签订出让合同之日起3个月内调整至12个月内,在一定程度上降低了房企的拿地压力。

地块容积率从4.59调整至4.83,公服建面从170㎡增加至5120㎡,扣除公服后居住建面保持76500㎡不变,居住舒适度有所降低。

起拍总价由42.37亿元下调至16.05亿元,但增加了建设市重点工程南沙全民文化体育综合体项目,建设金额为人民币22.4亿元的要求,同时还须配建AT091417地块的18班小学,实际楼面价为47115元/㎡。

按照官方公布公布的效果图显示,未来地块建成有望打造江景板式大平层,加上周边有学校及商业的加持,充满想象空间。

但缺陷也相对明显,位于黄埔大道与车陂南路交界处,不可不免的会有噪音及灰尘影响。

在市场表现上,克而瑞数据监测显示,近五年板块住宅市场主要受土拍、规划等因素影响,金融城板块2023年前较少新项目入市供应,2023年起珠江天郦、保利华创都荟天珺陆续领证入市使得市场有所活跃,近一年板块一手住宅网签均价在8-12万元/㎡左右浮动。

二手房方面,克而瑞数据监测监测显示,地块周边三公里内近一年二手房成交968套,成交均价55170元/㎡。

PART 03

荔湾区河柳街AL0111032地块

经历了两次延期后,地块终于实现底价成交。

地块成交总价6.1亿元,成交楼面价27500元/㎡,出让面积约2.19万㎡,计容建面2.22万㎡。

从广州土地推介会上宣传的地块效果图来看,地块限制较为明显,该地块仅有两栋住宅楼,几乎没有园林。

地块位于荔湾区老城区内,周边配套非常完善数家三甲医院及教育资源也颇为密集,商业及公园休闲设施基本满足生活需求。

克而瑞监测到,目前地块新房供应较少,以二手房为主,成交量价表现较为稳定,地块入市有望激发潜在置换需求。

明天,还将迎来越秀区广州大道中(原中山一消防站地块)AD016619地块、番禺区禺山大道南侧BC0608111、BC0608001地块的出让,究竟最终结果如何?是否有机会打破今天土拍0溢价的“僵局”?我们不妨拭目以待!

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