2026年9月7日，中国海外发展有限公司发布公告，宣布拟分拆旗下商业不动产投资信托基金（REIT），并在深圳证券交易所独立上市。

公告显示，华夏基金管理有限公司及中信证券已于同日向中国证监会及深圳证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。

底层资产锁定佛山千灯湖环宇城

根据公告，本次REIT的底层资产为位于中国广东省佛山市南海区的购物中心——佛山千灯湖环宇城项目，由项目公司佛山市中海环宇城商业管理有限公司持有。截至公告日，项目公司为中海发展间接全资附属公司中海企业发展集团有限公司的全资附属公司。

目前，预计公募基金将募集所得总款项人民币15.34亿元。于建议上市时，中海发展集团将认购已发行基金份额总数约20%。

交易架构：公募基金加资产支持专项计划

公告披露了本次分拆的交易架构。华夏基金作为公募基金管理人，将设立公募基金作为公开上市的不动产证券投资基金，并负责其管理及行政工作。资产支持专项计划则由中信证券作为管理人设立。

于公募基金设立后，公募基金将动用所得款项认购资产支持专项计划的全部权益，其后资产支持专项计划将动用认购款项向中海发展集团收购项目公司的全部权益、偿还项目公司债务、补充营运资金及支付相关交易税费。于有关收购完成后，项目公司将由REIT持有100%权益，将不再为中海发展的附属公司，REIT亦不会并入中海发展的财务报表。

运营管理方面，中海商业发展（深圳）有限公司将担任运营管理统筹机构，环宇城商业管理（深圳）有限公司将担任运营管理实施机构，为项目公司提供运营及管理服务。

分拆理由：盘活存量资产、拓宽融资渠道

中海发展在公告中阐述了分拆的多重战略考量。

其一，佛山地处粤港澳大湾区，是国家支持的主要战略领域之一。以该商业项目为基础资产发行REIT，符合国家恢复和扩大消费、推动商业不动产建设与升级的重大战略和政策方向。

其二，REIT的成功发行可起到良好的示范效应，促进现有消费资产的盘活。中海发展获得的所得款项可用于收购与主营业务相关的现有资产及新投资、偿还债务及补充营运资金，从而形成良性的投资循环，大幅提高商业不动产资金的使用效率。

其三，REIT的发行提供了另一种股权融资方式，通过引入股权资金，可减少公司对传统债务融资方式的依赖，实现融资方式的多样化。通过公募基金上市，中海发展将能够盘活其商业不动产资产，避免商业不动产投资回收期较长及资产周转率较低的不利影响，增强滚动投资能力及可持续运营能力。

其四，公募基金的单独上市将为中海发展股东释放价值，并更好地识别和确定基础资产的公允价值。长期而言，公司将于公募基金向基金份额持有人分配利润或实现长期资本增值时继续受益于项目公司的业绩表现，并通过提供运营管理服务获得收入。

行业观察：商业不动产REIT试点加速推进

中海发展此次分拆商业不动产REIT上市，是近期房地产行业盘活存量资产的重要实践。2025年底，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REIT试点正式落地，为持有优质商业资产的房企开辟了新的资产退出和融资渠道。

对于房企而言，商业不动产REIT的推出意味着长期沉淀在购物中心、写字楼等经营性物业中的资金有望通过证券化方式实现回收，形成"投资—运营—盘活—再投资"的良性循环。这一政策工具的落地，也被市场视为房地产行业向新发展模式转型的重要支撑。

中海发展作为央企背景的头部房企，旗下持有大量优质商业物业，此次以佛山千灯湖环宇城项目作为首单商业不动产REIT的底层资产，既是对政策红利的积极回应，也体现了公司在商业资产运营管理和资本运作方面的综合实力。

后续进展与风险提示

根据上市规则，由于本次建议分拆的所有适用百分比率低于5%，毋须遵守上市规则第14章项下之申报、公告或股东批准规定。中海发展已就本次分拆向联交所提交应用指引第15项申请，并就豁免严格遵守应用指引第15项第3(f)段有关保证配额要求的申请提出豁免请求。

公告提示，公募基金的建议分拆及上市须受当时市况、联交所批准相关申请及豁免、中国证监会及深圳证券交易所审阅及/或注册等多重条件规限，概不保证建议分拆及公募基金的公开发售将会进行或何时会进行。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。