本报记者 李凯旋 北京报道

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。文件明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。同时，文件指出，有力有序推行商品房现房销售制度。

《华夏时报》记者注意到，无论是不是新政影响，近日多个城市的土地出让出现调整。例如，浙江丽水市青田县在9月1日挂牌两宗商住用地，并在出让公告中明确可售商品住宅部分要求实行现房销售。9月3日，北京也迎来新政后的第一次土拍，其中一宗地块临时暂停出让。

华润置地补仓顺义

9月3日下午，北京顺义区温榆河地块完成出让。据悉，温榆河地块获华润置地、“金隅+懋源”联合体两家企业报名。出让文件显示，地块位于北京五环与六环之间的温榆河生态走廊，在北京润园地块的西北侧，距离地铁15号线的后沙峪站约2.2公里。

该地块周边商业丰富，包括中粮·祥云小镇、罗马湖商业街等，地块3公里范围内还有16所国际学校。最终，华润置地以82.993亿元的价格竞得温榆河地块，溢价率达到17.37%，住宅成交楼面价为4.12万元/平米。

地块周边有华润置地开发的北京润园在前，因此，华润置地补仓这一板块也在行业预料之中。出让文件显示，地块没有无偿配建要求，但明确禁止建设独栋别墅。对比来看，北京润园所处的地块在2025年2月份以60.24亿元的底价成交，楼面价约3.5万元/平米。开盘至今，北京润园网签已达到339套，去化近九成，成交均价约7.2万元/平米。

“新政对于温榆河地块的影响相对其他地块更小，1.01容积率的产品层数少、工期相对可控，墅类产品还能够毛坯交付。如果实行现房销售，项目从拿地到竣备周期也较短。”中指研究院土地市场负责人张凯对《华夏时报》记者说。

值得关注的是，同日，北京朝阳区将台地块原本也要出让，但在临拍前暂停出让。将台地块位于朝阳将台驼房营片区，地块西侧目前是由“颐堤港一期+二期”组成的北京太古坊，该商业体是近两年北京的明星商业，预计将于近两年起分段营业。

已有城市推出现房销售地块

从新政文件上来看，对于预售标准，尽管已经明确，但并非“一刀切”，各地仍可以根据实际情况进行调整。《华夏时报》记者注意到，已经有城市开始主动尝试，推行“现房销售”。9月1日，浙江丽水市青田县挂牌两宗涉宅用地，出让公告均明确“可售商品住宅要求实施现房销售”。

不过，青田县两宗地块本质上均是以安置回迁为主导的保障性社区，超过60%的房源为定向回购或作为安置房。上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，青田县两宗地块的特征客观上降低了现房销售模式下的纯市场化风险，为政策平稳落地提供了缓冲空间。由于市场化商品房比例均不足一半，现房销售试点的“安全垫”十分充足。

此外，严跃进提到，青田县的两宗地块在容积率设定上留有一定弹性空间，这使得企业在推进现房项目时，在建筑指标方面拥有可调整空间。后续其他城市可以借鉴这一操作，适当设定土地及容积率等相关指标的弹性，提升企业参与现房销售的积极性。

在销售新政下，房企的拿地策略或许也将有所改变。9月3日，有房企对《华夏时报》记者表示，企业还在等待后续的细则。

有助于调整市场供应

实际上，除了对预售标准等销售层面进行了改革之外，“8·28新政”还对房地产开发、融资等基础制度进行了系统性重构。在中指研究院企业研究总监刘水看来，“8·28新政”对房地产开发、融资等基础制度进行系统性重构，组成了现房销售制、项目公司制、主办银行制三位一体的制度框架，标志着我国房地产正式进入新发展模式时期。

“新政对房企的经营能力提出了更高的要求，有助于促进房企经营重心回归产品品质和服务。新政实施后，行业正式进入新发展模式时期，有助于保护购房人的利益，降低行业杠杆水平，同时助推行业高质量发展。”刘水对《华夏时报》记者说。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，市场端，商品房销售制度调整可能带来部分城市新房供应节奏产生阶段性变化，一定程度上有助于改善市场供求关系，加快库存消化。不过，政策的实际影响仍与当地房地产市场结构密切相关，如原有预售占比、库存水平、二手房市场规模等。

“但长期来看，销售制度的调整将改变房企资金组织和项目的开发模式，推动行业逐步转向更加注重资金平衡、产品品质和开发运营能力的新模式。”曹晶晶如此表示。