姐姐借用弟弟名义购置房产遇查封 法院：审慎对待房产代持行为
为获取特殊房产认购资格，姐弟之间签订代持协议，由姐姐全额出资，借用弟弟名义购置房产。之后，弟弟卷入债务纠纷，这套代持房产遭到查封，姐姐拿着代持协议起诉，请求排除强制执行，未得到法院支持。近日，鼓楼法院审结了这起案外人执行异议之诉，明确借名代持的法律边界，提醒社会公众审慎对待房产代持行为。
据了解，陈某甲与陈某乙系姐弟。陈某乙享有单位住宅及配套车库的认购资格。2015年5月，姐弟二人签订书面代持协议，约定房产、车库全部购房款由陈某甲出资，陈某乙仅出面认购代持，房屋实际使用权益全部归陈某甲。协议签订后，陈某甲付清全部购房款项，房产也交付其实际使用。
2023年，登记在陈某乙名下的案涉住宅及车位，因他卷入债务纠纷被法院查封。后续，因办理了抵押登记，房产进入执行程序。眼看房产即将被处置，实际出资人陈某甲提起案外人执行异议之诉，主张自己是真实权利人，享有事实物权，请求法院停止对案涉房产强制执行。
鼓楼法院经审理认为，本案核心在于实际出资人能否依靠内部代持约定取得足以排除强制执行的民事权益。依据相关规定，不动产物权以登记作为生效依据，不动产登记簿是物权归属的法定凭证。本案中，陈某甲明知自身不具备认购资格，主动将房产登记在弟弟名下，属于自主作出的民事安排。即便代持协议真实有效，也仅在姐弟二人之间成立债权债务关系。陈某甲只享有要求陈某乙配合过户的债权请求权，并非法定物权，不能对抗外部债权人，不足以排除强制执行。陈某甲为规避政策借名买房，主观存在过错，应当自行承担法律风险。据此，法院驳回陈某甲的全部诉讼请求。
法官表示，物权登记公示公信是民商事交易的安全基石。代持协议仅约束签约双方，不能对抗善意债权人。一旦名义权利人负债涉诉，名下代持财产就存在被查封、拍卖的风险。（记者 林春长 通讯员 林心恩）
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