楼市迎来重磅利好，多部门密集发布新政。

中国人民银行、国家金融监管总局8月28日联合印发《》（以下简称意见），明确提出，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。 个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。 贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

“这是房地产金融领域一项重大突破。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而 延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着， 购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前5年累计可释放近3.8万元的还款压力，对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的“减负”。

严跃进表示，这也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前5年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排， 在当前首付比例下调、房贷利率走低的情况下，形成“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局。

但需要注意的是，总的利息会增加。以100万元贷款、上海首套房3.05%的利率来计算，30年等额本息每个月月供约4243元，总利息约53万元； 如果拉长至40年，月供降到约3609元，但总利息会涨到约73万元。每个月还款的压力降低了600多元， 但40年的总利息比30年多出约20万元。

意见还明确，对于已发放的浮动利率个人住房贷款， 当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。

同时，房地产开发贷款实行主办银行制，即单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。

在销售阶段， 个人住房贷款发放时点延后，确保购房人“能拿房、再还贷”，防范住房逾期交付引发金融风险。意见要求，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

同日，金融监管总局“五箭齐发”，对商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务作出进一步的管理规范。

其中，《个人住房贷款管理办法（试行）》明确，贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中 月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。如贷款人将申请人配偶收入计算在内，应当先予以调查核实，并将配偶的债务一并计入。

招联首席经济学家董希淼认为，这次调整房贷年限和偿债比例，核心是为了在风险可控的前提下，切实降低居民购房门槛、释放合理住房需求。最长贷款期限从30年拉长至40年，直接降低月供压力， 尤其利好收入不高但未来有增长空间的年轻人，让他们“敢贷、能贷”，本质上是“以时间换空间”。虽然期限拉长意味着总利息增加，但是这一步更多 是为了解决眼下“买不起”的现金流难题，给予购房者更灵活的选择空间，而非鼓励过度加杠杆。

中原地产首席分析师张大伟认为，过往55%的红线，严格限制了家庭可支配负债额度，很多收入稳定但积蓄有限的工薪家庭无法撬动足额房贷。 60%的新标准，进一步释放了家庭购房信贷潜力，让更多中等收入家庭具备购房资格，覆盖更多刚需、改善型置业群体。

此外，8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《》，从销售模式、土地供应、金融支持三方面系统部署。

清华大学房地产研究中心主任吴璟表示， 新建商品房销售制度改革已然启动，这是完善房地产基础性制度、构建房地产发展新模式的重要一步。

房企融资“借新还旧”终破冰

值得关注的是，证监会8月28日发布《》，打出股权、并购、债券、资产证券化、不动产私募“五维融资组合拳”，全面疏通房企资金堵点。

其中提出， 支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资；支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。

着力满足国有、民营等各类所有制房地产开发企业合理债券融资需求， 支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS（资产证券化）。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产开发企业发行债券融资。

支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs（不动产投资信托基金），或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。

支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。

在资深投行保代看来，五大融资举措中对于房地产企业最为直接的利好有二： 一是房企债券发行不再局限于已经持续多年的“借新还旧”，而是可以新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目； 二是支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式再融资。第一项措施的推出，标志着房企债券融资在“借新还旧”之外打开了新增发行的空间，符合条件的房企新增发债可行性显著提升。

业内人士表示，商业不动产REITs有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好服务高质量发展大局；有利于支持构建房地产发展新模式， 企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”转型的内生动力。

来源丨中国商报微信综合自中国房地产报、上观新闻、中国新闻网、证券时报等

封面丨摄图网

责编丨李沫楠 唐砚