成立业主委员会

是完善住宅小区治理体系

提升基层治理能力

的重要举措

对于维护业主合法权益

促进小区和谐稳定

具有重要意义

资料图

去年以来

福州大力推进住宅小区成立业委会

据福州日报8月14日消息

全市业委会组建率

由2024年底的11%提升至92.6%

小区凝聚力增强

居民幸福感提升

资料图

日前

福州市住房和城乡建设局印发

《业主大会和业主委员会指导规范》

（以下简称《规范》）

自2026年8月4日起施行

有效期5年

《规范》共40条

围绕业主大会和业主委员会的

成立、运行、指导监管三个环节

进一步完善从筹备组建、履职运行

到换届交接、监督管理的全流程制度安排

成立门槛确立

分期开发小区可先成立业委会

《规范》明确物业服务区域达到法定条件后，乡镇人民政府、街道办事处会同居（村）民委员会组织成立首次业主大会会议筹备组。

物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，业主即可申请成立筹备组，由乡镇人民政府、街道办事处接到书面申请后会同当地居（村）民委员会牵头推进。符合成立业主大会条件的，所在居（村）民委员会应当支持和引导业主成立业主大会，选举产生业委会。

分期开发的物业服务区域符合法定条件的，可以先成立业主大会，选举产生业委会，业委会成员人数按照分期建设的建筑面积比例确定。新一期物业交付使用后，按照建筑面积比例增补业委会委员，增补委员的任期与其他委员同时届满。

需要提醒的是，分期开发的物业服务区域先行成立业主大会的，只能就已入住区域的公共管理事项作出表决，不得侵害后期建设部分业主的合法权益。

严把业委会人选关

推行电子投票+纸质投票

《规范》明确业主大会会议可以采用电子投票方式，同时保障业主以纸质书面形式投票的权利；细化筹备组构成、召集人确定、业主代表产生以及业主委员会委员候选人审核等要求。

《规范》从严划定参选准入标准，明确存在违建未整改、损坏房屋结构、与物业存在利害关系等情形的业主不得参选。鼓励具有中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作人员、国家机关、企事业退休干部等身份的业主及文化程度较高、居住时间较长的业主，通过法定程序成为业委会委员、业主监事会监事候选人和筹备组成员。

在投票表决环节，可采用“电子投票+纸质投票”双轨并行模式。业主大会可依托主管部门官方电子投票平台开展线上表决，全程提前公示告知，同时保留纸质投票渠道。采用电子投票的，同一业主同一事项仅可投票一次。委托他人投票的，每名代理人受托投票不得超过3人。业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对未达法定比例的表决事项，要求必须重新走完全套程序。

明确业委会履职边界

公共收益严禁私人账户存放

为杜绝业委会履职越位、缺位、错位问题，《规范》全面细化履职准则、厘清权责边界，并要求公共收益不得存入个人账户，定期公布接受监督。

业委会自选举产生之日起三十日内，须将业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业委会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市）区物业管理主管部门备案。

业委会不得超越职权擅自决定应当由业主大会作出的决定，不得以倾向性的意见引导业主发表意见或者投票。业委会应在每年第一季度将上一年度履职情况向业主大会报告，并在小区内公告，同时抄送居（村）民委员会。小区内发布的信息，须经超过半数委员签字同意，加署业委会印章方可对外公布。

业委会委员不得接受物业服务企业提供的费用减免，不得索取或收受物业服务企业或其他有利害关系个人或企业的利益或报酬。业委会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励提供志愿服务；有条件的经业主大会决定，委员可领取工作补贴。

物业服务企业应当自业主大会选举产生业委会之日起30日内向业委会移交公共收益及其经营收支账目。业委会成立后，小区公共收益账户应当以小区业委会名义设立，不得将公共收益存入任何个人账户。业委会经营物业共用部位的收支情况应当每季度在小区显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处。对于侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，依法移交公安部门处理。

规范业委会换届交接

可设临时物管会代行职责

《规范》还明确了业主委员会换届、交接、解散等情形下的操作规范。

业委会换届前应当进行资产清查，清查结果应当在物业服务区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。新一届业委会成立后十日内，原业委会应当将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业委会，并做好交接工作。

业委会任期届满，未选举产生新一届业委会，或委员空缺未能增补造成业委会解散的，在乡镇人民政府、街道办事处的指导、监督下，做好业主共同财产清算工作；未成立临时物业管理委员会的，可以将档案资料、印章先行移交给乡镇人民政府、街道办事处确定的单位代管。

业主大会已成立但未选举产生业委会，或者业委会任期届满未如期换届改选的，可以由乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业委会的职责。业主大会选举产生业委会或者改选新的业委会后，临时物业管理委员会解散。（记者 江海 文/摄）