1

广州，又做了全国第一个敢吃螃蟹的城市。

得房率内卷无止境的四代宅率先在广州被收住了口子。

8月13日，广州住建局出了一份住宅户型标准化图集的征求意见稿。在这份图集里，广州规划了40-140m²8个面积段的户型设计。把好房子户型设计的参考标准公布了出来。

引人注意的是这些户型设计的使用率普遍被降至75%-86%之间，飘窗占比被限制在10%以内。

这可是官方公布的好房子的户型设计参考答案。

参考答案一出，意味着未来在广州高赠送的户型设计将会逐渐成为过去式。

这也是为什么这几天关于广州叫停四代宅的消息在网络上流传开来。

事实上，广州不是突然心血来潮对高赠送的四代宅进行收紧。而是过去两年一直在勒紧四代宅的缰绳。

作为全国最早出现四代宅的城市之一，在2024年广州的四代宅已经遍地开花。到2024年底和2025年上半年，广州甚至卷出了得房率140%以上的逆天户型。

2025年6月，广州关于四代住宅的口子开始收紧了。

先是传出来6月份开始广州要严查偷面积的消息。紧接着住宅户型技术审查的口径流传出来。

要求飘窗结构必须外挑设计，建筑外立面的结构柱全部计容，40米以上楼层不允许改动花池，建筑内部天井的宽度和高度必须符合消防规范，不能压缩天井尺寸……

按照新的住宅报建审查口径，2025年下半年再报建的新房户型，得房率被限制在120%以内。

审查收紧之后，2025年下半年广州新房的得房率逐渐停止了内卷，新推楼盘的得房率在100-120%之间。

今年3月份，广州又出台了《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，总共28条，关于偷面积的条款有4条。

其中直接卡死偷面积的是这一条——

住宅首层除外，公共开放空间不计容比例收窄至5%。

这一条杀伤力极大。

为什么呢？给你们举个例子。

假如一栋楼建筑面积1万m²，按照5%的不计容规定，它的不计容建筑面积只有500平。

只有500平建筑面积不计容，你只能够用这些面积排布下公共空间设施。不可能再出现大露台，空中庭院这些高赠送的空间面积。

广州的住宅报建新规确定之后，一直执行的很严格。不止是从图纸报批这一个环节审查，还包括后期的施工和验收环节。

今年6月份，广州对荔湾一个名叫力诚榕诚湾的楼盘偷面积行为进行了行政处罚。这是全国第一个商品房偷面积的罚单。

捋捋广州对四代宅的收紧，会发现它是一个渐进的过程。

从审查口径调整，严查落地执行，到出台好房子标准和制度，再到开具罚单，树立典型，最后给到参考答案。

广州用了一年多的时间，终结了户型设计的无序竞争，重新把户型设计给框定了起来。

2

不止是广州一个城市收紧了四代宅，天津、北京、西安、武汉、成都、福州、长沙等全国多个城市都出台了收紧四代宅的政策。

每个城市对四代宅收紧的幅度和重点不一样。

如西安，露台进深不超过2.4米，这一规定让5米的露台退出了市场。并且西安规定小户型不配置空中花园。

如武汉，阳台+景观阳台不超过套内面积25%，设备平台+飘窗不超过10%。

如成都，阳台、飘窗、空中花园、露台这些附属空间不能超过总面积的30%。

四代住宅的高得房率、偷面积逐渐成为了各个城市住宅报建的监管重点。

为什么各个城市开始对四代住宅进行收紧甚至叫停呢？

主要是四代住宅的泛滥，造成的弊病越来越多。

四代住宅的弊病，并不是说产品设计的不够好，而是站在整个新房市场的生态上它产生了一些意想不到的副作用。

第一个副作用，是四代住宅滥用之后，容易造成安全隐患。

一说四代宅，咱们买房人首先想到的就是大露台。

大尺度的露台进深要做到2.4-6米，这种悬挑的露台要承担覆土、种植、花草，它对活荷载的能力要求是普通阳台的2倍以上。

市面上一些开发商为了控制成本，仍然采用普通的钢筋水泥土结构，甚至偷工减料。这种户型设计是露台，成本是普通阳台的配置，交付之后容易出现楼板的开裂。

成都就有一个四代住宅楼盘，交付三年悬挑的露台就出现了0.3-1.2mm的裂缝。

买房宣传时挑高露台确实好卖，但是交付之后，容易出现安全问题。

第二个副作用，是采光、日照、物业运维等问题。

四代住宅销售时，开发商和买房人都开心。真正交付之后，各类问题就容易冒出来。

进深过深造成的采光日照不过关、养护成本高，上下邻里之间的摩擦，私搭乱建、统一管理问题，民生投诉可能会更频繁。

其余的副作用，还有对开发商打破底线的偷面积，影响新房市场的正常竞争，对二手房的价格冲击使得房地产市场迟迟不稳，等等等等。

这个时候，政府要站出来给四代宅划上一道红线，界定下范围。

3

四代住宅套上缰绳是大势所趋，接下来一定还会有其他城市去跟进。

我们要纠正一个误区，并不是说以后不让建四代宅了，而是用条条框框把四代宅框住，让它在合理的范围内存在。

说句扎心的话，并不是所有的开发商都有能力开发四代宅。

四代宅从设计、施工、到建材、交付都有它独有的标准，它的建设开发是有门槛的。

四代宅的收紧和规范，就是筛掉那些没有能力、偷工减料、投机取巧的开发商。

站在住宅迭代的理念上，好房子的标准并不是得房率越高越好。

按照国家对好房子的定义，结构、设施和防护的安全是好房子排在最靠前的标准，其次才是空间尺度、采光通风、隔音降噪等健康舒适的标准。再往上升级，是绿色低碳、智能便捷。

真正的好房子，它是几个维度标准综合在一起完全达成并且居住舒适的房子。

并不是单一空间尺度这一个标准，更不是为了赠送出来的空间尺度，去牺牲结构安全、采光通风的基本居住条件。

四代宅的收紧，也是对大众眼里好房子标准的再纠正。

等过了得房率内卷这股风之后，真正的好房子会更容易被识别出来。（米宅）

来源：行业资讯