观点指数 在7月24日观点指数研究院发布的《混合供给 | 2026年1-7月房地产企业新增土地储备报告》中，其指出一二三线城市成交住宅用地364宗，成交土地规划建筑面积2259.99万平方米，环比上升86.75%；成交总价1586.19亿元，环比上升85.9%；成交楼面均价7018.58元每平方米；平均溢价率17.27%。二线城市成交放量显著，建面环比上涨 147.36%，但楼面价环比下降 21.24%，受供地结构外移与政府让利托市共同影响。三线城市成交体量最大但单位价值最低，多由地方城投托底，市场回暖内生动力不足。

宅地成交建面环比上升86.75%，二线城市成交显著放量

6月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地364宗，成交土地规划建筑面积2259.99万平方米，环比上升86.75%；成交总价1586.19亿元，环比上升85.9%；成交楼面均价7018.58元每平方米；平均溢价率17.27%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为895.09万平方米，环比上升147.36%；成交总价为695.5亿元，环比上升94.82%。成交楼面价为7770.12元/每平方米，环比下降21.24%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1281.22万平方米，环比上升72.72%；成交总价为483.99亿元，环比上升114.49%；成交楼面价3777.53元/每平方米。

一线城市核心地块竞争激烈，溢价率高于全国平均水平。其中，成交楼面价约4.86万元/平方米，约为二线城市的6.3倍、三线城市的12.9倍，单位土地价值远高于二三线。

二线城市成交楼面价7770.12元/平方米，环比下降21.24%，总价增速远低于建面增速。不排除供地结构中外围刚需板块占比提升，且地方适度下调核心地块起拍门槛，通过让利提升成交率。

三线城市成交体量最大，但单位价值最低，市场修复内生动力不足。成交多由本土房企、地方城投平台托底，多数地块以底价或低溢价成交，平均溢价率显著低于全国均值。县域及远郊地块流拍风险仍存，市场回暖基础薄弱。

期内，厦门出让6幅国有建设用地使用权，总成交价70.39亿元。本次土拍共推出思明、湖里、集美、翔安6幅涉宅地块，全部成功出让，由国贸、象屿、联发等头部央国企及联合体竞得。

本次拿地主体清一色为国贸、象屿、联发等厦门本土龙头央国企及联合体，无民营房企现身拿地名单。6宗地块均无溢价，未出现多轮竞价争抢的局面，反映出房企拿地态度谨慎，投资决策趋于保守。但是，全部地块成交也说明了地块定价与市场承载力基本匹配。

合肥包河区3宗涉宅地块完成限时竞价，全部以底价成交，总成交金额8.43亿元，由滨湖集团、安徽高速、合肥轨道分获。3宗地块总面积78.38亩，包含2宗纯住宅地块与1宗商住混合地块，分别位于滨湖省府东、政务东高铁枢纽、罍街西侧城市更新片区。

地块均分布于合肥市场高关注度的核心板块，周边配套资源成熟，客群基础扎实，属于城市核心价值区域，供地规避外围远郊的去化风险。

西安市土地招拍挂市场成交12宗共841.484亩国有建设用地，成交价款18.38亿元。其中，住宅用地3宗281.146亩，位于西咸新区沣西新城与秦汉新城，成交价款15.99亿元。产业用地及科研用地9宗560.338亩，分布于高新区、经开区、灞桥区、高陵区、西咸新区，成交价款2.39亿元。

福州举行年度第四轮土地拍卖活动，共出让7宗地块，总成交金额43.83亿元。信息显示，本次出让地块编号为2026-12号至18号，分布于晋安区、台江区、仓山区，总面积约175.45亩，起拍总价40.84亿元。

厦门建发、绿城、新榕筑业、左海等房企参与竞拍。其中，台江区金融街板块两宗纯住宅用地竞争激烈。厦门建发经135轮竞价以9亿元竞得宗地2026-14号，楼面价17660元/平方米；绿城经74轮竞价以8.37亿元竞得宗地2026-15号，楼面价14849元/平方米。

整体市场情绪偏理性，房企拿地极度审慎，绝大多数地块以底价成交，仅部分核心板块的稀缺地块能触发市场化竞价。

国企、城投平台承担绝大多数地块的托底，全国性头部房企仅聚焦确定性高的核心板块。值得注意的是，土地供给服务于城市整体发展战略，而非单纯的财政增收，土地的城市经营属性进一步强化。西安的产业优先、合肥的城市更新与TOD、厦门的岛内外一体化、福州的核心区提质等均有体现。

目前来看，土地价值不再以单次出让金最大化为评判标准，而是同步考量基础设施完善、城市功能补位、人居环境提升、生态保护成效等方面。土地的价值更加强调长期增值。

自然资源部指出，土地储备曾被称为“经营城市”，关注点集中在土地本身、单一地块以及土地自身的经济价值，特别是即期价值迅速实现。

随着城镇化和城市发展由增量时代进入存量时代，城市内涵式发展要求土地储备制度创新改革，从过去注重土地资源储备，向土地、林矿等多种类转变。既推动经济发展，也推动生态文明建设。单宗地块向片区式各类资源有效组合转变，在一定区域范围内系统提高人居环境水平。

据观点指数观察，过去地方政府的核心角色是土地管理者与供给者，收益来自土地出让差价。未来政府会转向片区资源的整合者，通过整体规划、配套前置、生态治理提升片区的长期价值，再通过土地增值和产业税收实现可持续收益。

对应到土地市场，地方政府土地出让可能更青睐那些能导入产业、带来就业和完善配套的合作主体，纯财务投资型拿地的空间持续收窄。

对房企而言，仅具备住宅开发能力的主体竞争力下降，拥有产城融合和公共配套能力的企业更占据优势。

土地供给形态丰富，适配不同房企拿地需求

据观点指数监测，6月数据显示，一二三线城市供应住宅用地443宗，供应土地规划建筑面积2491.32万平方米，环比上升10.19%，供应土地起始楼面价5009元每平方米，同比下降7.7%。

6月，二线城市供应规划建筑面积941.49万平方米，环比5月上升33.91%，起始楼面价达到6546元/平方米，环比下降3.15%。6月三线城市供应宗数为271宗，供应土地建面1479.36万平方米，环比下降0.5%。

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数观察到，二线城市供应规划建筑面积环比大幅上升33.91%，是推动全国整体供应环比上涨10.19%的绝对主力。地方政府通过适度下调起拍门槛降低房企的拿地成本，提升地块吸引力与成交概率。

与此同时，二线城市起始楼面价环比小幅下降3.15%。二线城市集中放量且起拍价适度下调，将有效承接房企外溢的拿地需求，核心二线优质地块热度有望延续。三线城市供应规模大，不少地块延续底价成交、流拍并存的格局。全国整体起始楼面价同比下降7.7%，也反映出地方政府主动让利的导向。

江西印发的《关于开展土地混合开发利用的指导意见》，为破解单一分割、功能固化的土地利用模式与新产业、新业态、新场景发展需求不适配的痛点，通过土地混合开发制度进行创新。

《指导意见》明确，允许一宗国有建设用地兼容两种及以上合法使用功能，但需满足：各类混合用途地上建筑面积或用地面积占比不低于15%。每宗混合用地必须明确一项主导用途，且占比不低于50%。明确涉公共安全用地禁止与其他用地混合。

这样的做法可以进一步优化土地资源配置、释放存量用地潜力、激发经营主体的活力。

此外，地方丰富宅地供给形态也提升了地块的吸引力与市场价值，如从纯住宅用地拓展为复合业态，该形态适配当前高品质住宅、完整社区的开发趋势。对房企而言，其可在自身能力范围内优化项目业态组合，提升盈利空间与抗风险能力，通过完善功能配套提升住宅产品的市场竞争力。

山西省《国有建设用地使用权网上交易规定》于6月18日正式施行。新规明确全省国有建设用地使用权一律实行“净地”出让，并统一通过网上交易方式进行，以提升交易透明度与效率。

新规要求，拟出让土地必须满足“净地”条件，即权利清晰、补偿安置落实到位、无法律经济纠纷，且规划条件明确、具备动工开发基本条件。不符合“净地”要求的土地不得出让。

在交易方式上，新规明确采用网上挂牌报价与限时竞价相结合的模式。限时竞价截止时，最高报价不低于底价者确定为竞得入选人；若最高报价低于底价，则挂牌不成交。

这一设计进一步细化交易流程，强化市场操作的规范性与公平性。前置筛选净地标准，降低房企拿地后的拆迁、权属风险，减少项目开发的不确定性。全省统一竞价规则与线上交易流程，压缩人为操作空间，提升宅地出让的公平性与透明度。

期内，南京挂牌出让7幅地块，涵盖4幅二类居住用地、2幅住宅用地及1幅批发市场用地。总起始价超25亿元。

从已披露的规划指标来看，江北新区3幅居住用地容积率均控制在1.01-1.8区间，属于典型的中低密开发标准，天然适配洋房、小高层类改善产品。而六合区马鞍街道布局2幅住宅用地，起始价仅1.25亿-1.54亿元，拿地门槛低，面向刚需和本地自住需求。

武汉以网上拍卖方式出让9宗国有建设用地使用权，总起始价约14.7亿元。本次出让地块分布于黄陂、汉阳、洪山、武昌、硚口等区域。其中，住宅类用地是价值核心，洪山区P（2026）053号单宗住宅地块起始价达3.7亿元，为全场最高。商业、市政配套类地块承担片区功能补位作用，保租房用地的纳入也契合住房保障体系建设的政策导向，并非单一住宅用地集中出让。

整体供应以中小体量地块为主。总价区间跨度大，从数千万元的市政配套地块到3.7亿元的核心住宅地块，形成清晰梯队。低门槛梯队为远郊商业、加油加气站等地块，适配本土中小主体。低总价显著降低拿地的资金门槛，有助于提升批次整体成交率。

济南挂牌出让编号2026TDGPQBR0006号至14号共九宗国有土地使用权，其中八宗为普通商品住房用地（二类），一宗为商务金融用地。

宁波余姚市挂牌1宗大体量商住地，预计7月27日出让。该地块位于梨洲街道，黄山东路南侧、中山南路东侧，出让面积121752平方米，容积率1.6，建筑面积194803.2平方米，规划建筑密度≤35%，建筑高度≤60米。其他商业服务业建筑面积19480平方米。地块起价11.69亿元，起始楼面价6000元/平方米。

在上述地块东北方向600余米处，去年12月22日，浙江保利置业有限公司以底价50070万元竞得余姚市余国土告字［2025］29号地块，楼面价3891元/平方米。

东莞国际商务区（CBD）一宗编号为2026WR005的巨无霸住宅用地，起拍总价约31.3亿元。该地块位于CBD中心公园南侧，占地约67803平方米，折合约102亩，容积率2.1，计容建面约14.2万平方米，限高80米，是CBD已出让宅地中容积率及限高最低的地块。

根据公告，地块需配建公交首末站、生鲜超市、老年人日间照料中心等公共设施，竞买保证金约6.27亿元，将于8月17日公开竞拍，采用“价高者得”的方式，不设最高限价。

观点指数观察到，挂牌地块多以居住用地为主，部分地块搭配差异化配套业态，从而形成完整社区的供应。各地块设置清晰的价格梯度，远郊/新城地块地价较低，降低参与门槛，而优质板块抬升价值预期，以此适配不同规模房企的拿地能力。

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