01

在郑州房地产从业超过10年，也见到过了无数的购房维权，甚至也见过开发商维权。

交付延期

货不对板

园林绿化

车库问题

漏水问题

装修减配

以上都是维权的原因，但我感觉最严重的是质量问题，外立面脱落！

周末陪客户看房，这次终于在现场实地看到了滨河中建元熙府维修外立面。

△ 实拍于7月18日下午

整个小区的外立面在远处看不太清，但是走进小区，楼栋外立面斑驳、裂痕非常多。

△ 实拍于7月18日下午

上图是外立面已经维修过的一栋楼栋，维修的痕迹非常清楚：

① 当时外立面脱落的部分非常多 ，不是一块、两块，而是一栋楼非常多块，以及小区非常多栋楼，有点叙利亚风；

② 维修后跟创可贴一样，贴的比较显眼，整个小区的外立面别说美感了，就是正常也做不到，有点满目苍夷的感觉。

关键来了：猜，这个小区交房多长时间？

中建元熙府在2023-2025年是整个滨河的热门项目，开创了纯小高层、小面积、一梯一户的产品创新，在滨河市场下行期，销量保持的不错！

整个小区在2025年4月24日-2025年4月29日集中交付，2025年4月30前完成正式交房。

从我们存量房的标准定义上来看：这是一个交房刚刚一年的优质次新！

但外立面看起来却像交房10年的小区，关键是很多交房10年的小区外立面也不脱落！

首先第一张图，上图是2025年4月28日交房时外立面，当时还看不出来问题，是一个正常的真石漆外立面小区。

以上是业主发给我的一些图片。

不需要任何描述，大家自行对比、自行感知。

这正常吗？这肯定不正常！注意，这是一个交房1年的次新小区，外立面的脱落速度和情形应该创下了郑州历史之最！

过去几年郑州有非常多的小区，因为过去开发商暴雷的原因，在政府推进下保交楼，这种特殊情形，质量难免无法保证，但是就是这样，我都没看过外立面如此这般。

有点不可思议！

也有点无语至极！

02

中文语境里边我们一直讲打人不能打脸，脸是一个人的门面。

过去几年开发商为什么喜欢升级大门、升级立面材质、升级铝板，本质上就是觉得这样小区长脸。小区的外立面恰恰是小区的脸，这个脸怎么算？

以上种种，如果一个小区的工程分为外部工程和隐蔽工程的话，外立面绝对是外部工程，也是门脸工程。

我很难想象是什么样的背景？什么样的心态？什么样的质量体系？什么样子的工程管理体系？能够把外立面干成这个样子？也算是开创了郑州一个反面纪录。

公开资料显示：

中建七局是隶属于世界500强第16位——中国建筑集团有限公司的骨干成员企业，作为河南省建筑行业首家“三特三甲”资质企业，中建七局已发展成为国内一流的投资建设综合产业集团。

涵盖房屋建筑、基础设施、房地产开发、规划设计及国际工程等全产业链业务，施工足迹遍布全国20多个省市区及海外多国。

这不是小的建筑公司，这是中字头的实力企业，而且中建七局在河南省做了非常多的工程，也承建了很多楼盘。

诡异的是，同样是中建七局盖的其他楼盘，也没出现过这么夸张的情况，所以一时间竟然搞不清楚到底是谁的问题！难不成自己人反而不好好盖房子？

更吊诡的是，中建七局的总部就在滨河国际新城，换句话说这就是家门口的楼盘，我绝对相信甚至有中建的员工都在项目上买过房！真的很难不黑人问号脸？敬畏之心呢？不应该对客户更好吗？

实际上这也不是中建第一次，上一次是滨河的中建观湖国际，也是家门口，也是外立面掉落。

只是这一次中建元熙府明显更夸张、更严重！

03

在商品房当中，外立面掉落绝大多数原因是施工质量问题或材料质量问题。

一般是5种可能：

① 施工工艺缺陷

主要是外墙抹灰层厚度不均、未按要求做界面处理、粘贴砂浆饱满度不足、锚固件数量不够或拉拔力不达标，导致饰面层与墙体粘结力不足，在热胀冷缩或风雨作用下剥离。

② 建筑材料不合格

一般是使用了劣质保温板、过期水泥、配比错误的黏结砂浆或耐候性不达标的涂料与面砖，材料本身强度随时间快速衰减。

③ 节点处理不到位

在窗台、腰线、阴阳角等应力集中部位未按规范做加强网处理或防水密封不严，雨水渗入保温层内部，冬天冻胀或长期浸泡导致空鼓脱落。

④ 违规作业或抢工期

一般是交房前集中赶工导致基层未干透就进行下一道工序，或高空作业中存在偷工减料，未严格执行《外墙保温工程技术标准》等规范。

⑤ 极端天气诱发

遇强风暴雨等极端天气，但若施工质量达标不应掉落。

按照中建元熙府的交房时间、外立面脱落的规模，要么是①施工工艺缺陷，要么是②建筑材料不合格，按照脱落速度，②的可能性更大。

更关键的是，外立面掉落从来都不是一个质量问题，更是一个安全问题。

外立面脱落潜在安全风险本质上就是高空抛物。

如果后期坠落产生安全问题，根据《民法典》第一千二百五十三条：

建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害， 所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

也就是说这样一个小区业主不仅可能是被害者，也可能是受害者。自己不受伤，别人受伤，不能自证的情况下，也可能要赔钱，这很难不骂娘。

基于中建元熙府这样的特殊案例，我认为在郑州后市场当中非常有研究和案例意义。

① 如果外立面在一年内掉落明显，修修补补本身是不是好的解决方案？

② 继续掉落怎么办？继续修补吗？会不会有一种可能，如果根上是质量问题，纯靠补解决不了本质问题？

③ 修补完之后，外立面补丁，影响小区的品质感，这是不是交付质量或者事故？如果影响了业主的资产收益，用不用赔付？

④ 5年的质保期是不是要延长？因为这是开发商不正常交付的一个产品，是不是保修期就和其他的正常商品不一样？你要未来4年一直掉，过质保期之后业主怎么办?

⑤ 什么样的标准可以认定外立面需要开发商重做？

以上都是市场留给政府、留给管理者的课题！不能光关注卖地、卖房、四代宅，也更关注更早买过房，更早支持建设郑州购房者的权益问题！