最近几年想必很多朋友都有这样的感受：身边讨论房子的人越来越少，朋友圈里晒新房的也不多了。年轻人这边更明显，一线城市里月薪过万的白领宁愿合租也不愿意背几百万的贷款，三四线城市的小县城连婚房刚需都开始打退堂鼓。就在大家都对楼市未来犯嘀咕的时候，万科创始人王石又一次公开发声，对中国房地产的走向作出了预判。这已经是他第三次站出来说话了，前两次都被市场印证准确，所以这一次的判断也引起了广泛关注。

王石1984年他在深圳成立现代科教仪器展销中心，也就是万科的前身，把万科一手做成了多年蝉联中国房地产销售榜首的标杆企业。早在2008年，他就提出了楼市＂拐点论＂，说＂楼市黄金时代将结束＂，并带头降价去库存。当时全国上下都沉浸在房价只涨不跌的狂欢里，王石这番冷水泼下去，被骂得很惨，不少同行说他唱衰行业。可惜事实站在了他这边，2008年下半年金融危机一来，楼市马上调头向下，那些高杠杆扩张的房企被打得措手不及。

第二次预言发生在2018年的万科秋季例会上。当时业内挂出＂活下去＂三个大字的标语，业内一片哗然。那时候房企平均资产负债率还在80%左右，大家都在抢地、抢规模，恒大、融创喊着要冲世界第一。王石却看出了苗头不对，他认为高杠杆、高周转的扩张模式不可持续。2016年他还发出过泡沫警示，说＂房价非理性上涨不可持续＂，2021年又提出＂高杠杆、高周转时代彻底结束，房企转向低负债、重品质＂。后来恒大暴雷、碧桂园违约、融创重组，一连串的事实把他的判断坐实了。

接下来就是第三次预言。王石的核心观点可以归纳成几个层面：本轮调整还需要3到5年时间，房价会以＂渐进式下降＂的方式逐步消化泡沫，而不是断崖式暴跌；房企会出现两极分化，高负债企业被淘汰，稳健经营的房企接管市场；商品房销售模式将从期房转向现房；超一线城市房价相对稳定，三四线城市可能继续下跌。王石把当前阶段比作＂马拉松＂，既非短期冲刺，也非瞬间崩盘，而是通过时间换空间，逐步剥离投机属性，让房价回归与居民收入挂钩的居住本质。

这番判断不是凭空而来，2025年的数据已经把方向交代得清清楚楚。克而瑞数据显示，2025年商品房成交面积预估8.9亿平方米，已回到2009年水平；其中商品住宅成交面积7.4亿平方米，回到了2007年水平；商品房成交金额预估8.4万亿元，回到2015年水平。国家统计局数据显示，2025年1到11月，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降7.8%和11.1%。这串数字背后，是整个行业从规模狂奔回归理性的过程，王石所说的＂渐进式下降＂已经落在纸面上了。

进入2026年，中央层面的调控思路也越来越清晰。中央经济工作会议将＂着力稳定房地产市场＂置于重要位置，并首次将＂控增量、去库存、优供给＂协同部署，同时要求深化住房公积金制度改革，有序推动＂好房子＂建设，加快构建房地产发展新模式。今年是＂十五五＂规划的开局之年，房地产被定调为＂高质量发展＂。2月25日上海颁发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，调减住房限购、优化住房公积金贷款政策以及完善个人住房房产税政策，加上去年底北京率先优化楼市政策，一线城市的松绑信号已经放出。

2025年全年商品房现房销售比例已经突破35%，其中海南是首个在全域推行现房销售的省份，目前现房销售占比已占70%左右。雄安新区则要求全域执行现房销售。2026年住建部明确要求新供地项目原则上实行现房销售，＂眼见为实、所购即所得＂正成为购房新基准。这正是王石所说的方向——期房高周转模式退出历史舞台，资金链脆弱的开发商会被加速洗出，购房者不用再担心烂尾问题。

据中指研究院统计，截至2025年10月，已有21家出险房企的债务重组或重整方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，涉及总有息负债近2万亿元。值得留意的是，连王石曾经掌舵的万科都没能完全置身事外，近期也传出过债务压力的消息，这让业内对风险出清的认识更加深刻。从央国企率先稳住资产负债表，到部分头部民企退出市场，行业的格局已经被彻底改写。这也对应着王石所说的＂房企两极分化＂，运营效率高、信用稳健的企业才有未来。

房地产对中国经济的角色也在转变。过去靠土地财政拉动经济、靠房价上涨支撑投资的老路走不下去了。国家正在把更多资源投向新质生产力，半导体、人工智能、新能源、低空经济等领域承接了从地产业流出的资金和人才。台湾地区那边的经验也值得参考，台湾地区＂内政部＂近年公布的数据显示，岛内年轻人买不起房成为社会顽疾，台北市房价收入比常年位居世界前列，过度投机带来的代价非常沉重。大陆的调控思路正是要规避这类风险，让房子回归居住属性。

对普通人来说，如果是刚需自住，眼下房贷利率处于多年低位，首付比例也在下调，可以挑核心城市配套成熟的现房或者准现房，量力而行就好。如果是改善型需求，＂卖旧买新＂的置换政策窗口已经打开，多地都有契税减免、个税退税的优惠。如果还抱着炒房思维想短期套利，那基本可以洗洗睡了。人口老龄化叠加新房供给收缩，三四线城市的非核心房产很可能长期处于阴跌通道。

王石的第三次预言能否完全应验，得看未来三到五年的市场表现。从目前已经落地的政策、已经发生的数据、已经发生的房企洗牌来看，他的判断跟现实走向高度吻合。中国房地产正处在一个旧时代落幕、新模式构建的过渡期，阵痛难免，方向已定。对每一个普通家庭来说，理性看待房价涨跌、回归居住本源、不被恐慌情绪和炒作话术裹挟，比盲目跟风更重要。毕竟，房子是用来住的不是用来炒的，这个定位多年来从未动摇过，也是普通人安身立命最朴素的常识。