这个清明节前后，伴随着二手房市场在多项新政的刺激下迎来了一波“小阳春”，一些卖家开始躁动了起来。今天，我们就来聊聊这波“跳涨”背后的市场情绪与现实！

在上海金桥，一位张江程序员小余好不容易趁着假期想去看房，这套房子他盯了将近一年，总价700多万。结果打开App一看，房东直接加了50万元，一夜之间价格飙涨！小余直言：“这还怎么谈？”

同样的情况屡见不鲜。夏女士看中郊区一套不到100平的老公房，前一晚刚谈到200万，第二天卖家就坐地起价到205万，气得她直呼：“难道是在掩护邻居出货？”刚毕业三年的“沪漂”小许看中一套普陀区的“老破小”，自己还没开口，房东先涨了15万元，她只好上网发帖求教谈判技巧

数据显示，今年3月，上海二手房成交量一举突破3万套，创下近5年同期新高，同时挂牌均价环比微涨0.08%，结束了此前连续33个月下跌的历史

那么，这一波令人咋舌的市场回暖到底从何而来？可以归结为三个主要因素：

一是多项政策集中发力。以上海为例，2月底“新七条”重磅出台：非沪籍购房社保年限从3年缩短至1年，持居住证满5年可直接购房，公积金首套贷款最高额度从160万提至240万，叠加多子女政策最高可到324万，并实施认房不认贷

二是利率处于历史低位。当前5年期LPR维持在3.5%，首套房贷实际利率普遍仅3%左右，相比2021年高峰期5.5%以上整整差了一倍。公积金贷款更是低至2.6%！同样贷款300万、30年，现在月供比过去少了近4400元，30年总利息节省将近160万

三是房价已跌出性价比。过去一年，一线城市房价经历了深度调整，很多板块二手房价格下跌20%至30%，部分房源甚至腰斩。一套2023年要800万的金桥三房，到2025年底可能只要600万出头。价格大幅回调后，叠加低利率和限购放松，购买力一下子被激发出来

然而，成交量暴涨并不意味着可以任性涨价。真实的现实是：市场热在成交，而非热在价格。今年3月上海成交的二手房中，超七成总价都在300万元以下。刚需人群预算有限，对价格极其敏感，动不动就加价十几万甚至几十万，只会吓跑这些真正的买家

更要警惕的是，部分城市的下跌压力依旧不可忽视。根据百城最新数据，二手住宅均价12792元/㎡，环比下跌0.34%，仅7城上涨、91城下跌。绝大多数城市的资产价格仍在缩水，所谓“小阳春”更多仅限于少数核心城市的局部区域。就连深圳的二手房市场也要靠300万以下的低总价房源推动，300万以下成交占比从去年3月的21.8%升至今年3月的31.5%，以价换量仍是回暖前提

从供应端来看，上海楼市整体挂牌量处于合理区间，并非一房难求

说到底，涨不涨，卖家说了算；买不买，买家用脚投票。业内人士建议卖家贴合近期成交价合理定价，遇到诚意买家果断落袋为安；置换型卖家更要把握窗口期快速卖旧买新，别因为等涨价而错失良机。而买家则应该保持理性，不要被短期的恐慌情绪裹挟，毕竟大部分城市的房地产市场仍处深度调整期，全面普涨的基础尚不具备

在当前这个楼市分化的十字路口，你是准备踏准节奏“卖旧买新”果断置换，还是继续保持观望静待市场企稳？欢迎在评论区分享你的看法！700多万二手房一夜跳涨50万

爱理财的小熊

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