深耕楼市十八载，曾是寒门少年入城居，今为地产行家。我是关注楼市风云变幻、洞悉置业良机十八载的知心人。

说起当年购房的经历，向芳至今仍心有余悸。十年前，她相中了一套面积九十余平米的电梯高层，总价高达一百九十万。然而，就在签约前夕，原业主却临时反悔，拒绝出售。此事令她气愤不已，辗转反侧，彻夜难眠。阴差阳错之下，她最终购入了同一地段一套价格为一百八十七万的楼梯房。

近日，向芳偶然间得知，当年她错失的那套电梯房，如今的挂牌价仅为一百七十五万，竟比她当年出价时下跌了整整十五万。而她目前居住的楼梯房，市场价已飙升至二百多万。

我清晰地记得，几年前一位跻身世界五百强前三甲的开发商朋友曾断言：“房龄超过二十年的电梯房，其未来价值将不如步梯房。”

一、老旧电梯房，渐失市场宠爱

近期，某知名房产研究机构发布了一份针对房龄超过二十年的二手房成交数据分析报告。报告指出，在相同地段和面积的前提下，房龄超过二十年的电梯房，其平均成交价格普遍比同龄的步梯房低百分之五。

以上海杨浦区为例，一个建于一九九八年的电梯小区，其二零二五年二手房成交均价为每平方米五点二万元；而紧邻的、建于一九九六年的一个步梯小区，成交均价却高达每平方米五点六万元，两者相差了整整四千元。

广州海珠区也呈现出相似的趋势：一套建于一九九九年的电梯房，挂牌价为每平方米四点五万元，但挂牌一年仍无人问津；然而，对面的一套步梯房，报价四点八万元每平方米，仅用半年便成功售出。

二、老旧电梯房的三大“隐患”

为何购房者如今对老旧电梯房避之不及？原因显而易见。

首当其冲的是高昂的维护成本。电梯的正常使用寿命一般为十五至二十年，达到这个年限后，便需要进行大修或更换。更换一套电梯的费用动辄数十万乃至上百万元。虽然一栋楼十几层、几十户人家可以分摊这笔费用，但平均到每户也需数万元。更棘手的是，并非所有业主都愿意承担这笔开销。低层住户以“不坐电梯”为由拒绝缴费，而高层住户则因此焦急万分。此外，管道老化、外墙脱落、水泵故障等问题，哪一样不需要资金投入？相比之下，步梯房没有电梯等复杂设备，维护成本则低得多。

其次是得房率偏低。老旧电梯房的公摊面积普遍在百分之二十至百分之三十之间，一套建筑面积为一百平方米的房屋，实际使用面积仅剩七十至八十平方米。而步梯房的公摊面积通常在百分之五至百分之十，实际使用面积可多出十至十五平方米。向芳现住的这套楼梯房，建筑面积九十余平方米，套内面积却超过八十平方米，是舒适的三房。而她当年差点购入的那套电梯房，同为九十余平方米，套内面积却不到七十平方米，仅能布置两房，且阳台面积小得可怜。

最后是消防安全隐患。二十年前建造的许多电梯房，尤其是高层塔楼，采用一梯多户的设计，消防通道狭窄，一旦发生火灾，消防车辆难以进入。而多数步梯房层高在七层以下，疏散更为迅速，也便于消防车辆接近。

三、观念转变：年轻一代开始“向下”选择

回想几年前，购房者普遍追求“要电梯”、“要高层”，认为步梯房是“穷人居住的”。然而，如今市场风向已然转变。

一份调研报告显示，截至二零二五年，首次购房的年轻群体中，愿意考虑购买步梯房的比例，相比二零二零年显著提升了近百分之十一。年轻人为何“想通了”？他们认为，爬三层楼不过一分钟，而高峰时段等待电梯可能需要五分钟。日复一日的通勤，爬楼反而比等电梯更高效。更重要的是，他们算了一笔经济账：在相同的总价下，购买步梯房可以多获得一个房间。更何况，如今许多老旧小区都进行了改造，加装了电梯，极大地提升了步梯房的居住便利性。

四、未来住宅将呈“低矮化”趋势

国家近年来持续推行“限高令”。例如，二零二一年，住建部发布文件，严格限制盲目建设超高层建筑，一般不得新建一百米以上的建筑，县城住宅以多层为主。到了二零二四年，政策进一步收紧，多地明确新建住宅原则上不超过十八层。

开发商私下也坦言：“我们现在拿地，宁愿建造低密度的洋房、小高层，也不愿涉足超高层。因为超高层住宅的销售难度越来越大！”

未来的购房逻辑正在改变：能选择低层，便不选择高层；能选择小高层，便不选择超高层。那些房龄超过二十年的老旧电梯房，其价值或许真的会跌破步梯房。

向芳感慨道，她如今庆幸当年那套电梯房未能购成。我则认为，她当时以为是错失，实则躲过一劫。

对此，您有何看法？