全国二手房挂牌量处于高位

每一套背后都是一个家庭，有人急着套现跑路，有人想咬咬牙换个学区房，还有人纯粹是扛不住月供了，就盼着把这堆砖头水泥变成活钱。

同月，百城二手住宅均价落在12905元/平方米，同比跌了8.67%。这个跌幅，搁在纸面上好像也就那么回事。

可你换算到那些掏空六个钱包、背了二三十年贷款的家庭头上——那就是几十万真金白银蒸发了。

不过说来也怪，恐慌的味道，反倒在慢慢散去。

2026年是＂十五五＂开局之年，中国楼市走到了一个微妙的十字路口。

中信证券最新研报说得很直白：市场内生调整已经比较充分，政策态度也够积极，2026年住宅市场存在止跌回稳的基础。

2025 年 3 月瑞银研报预测全国房价企稳的时间预期从2026年年中提前到了年初。

四年深度调整，泡沫挤得差不多了。二手房正从单边下跌的泥潭里爬出来，迎来四个根本性的转变。

这四个转变，跟我们每个普通人的钱袋子都有关系。

转变一：同涨同跌？那都是老黄历了

以前买房的逻辑特别简单粗暴——闭着眼睛买就行，涨的时候一起涨，跌的时候一块扛。2026年？这套玩法彻底废了。

先看一线城市。上海二手房连续三个月成交超2.2万套，创了近五年同期的新高。

成都更猛，二手房成交面积直接冲到重点城市第一名，同比暴涨63%。北京、上海、深圳三个一线城市加在一起，二手房成交套数环比增了9.5%。回暖的信号，肉眼可见。

三四线城市呢？还在寒冬里哆嗦。有些库存高企的城市，去化周期拖到了36个月以上。

什么概念？就是现有的房子，三年都卖不完。＂降价40%照样没人接盘＂——这种事正在真实发生。

更扎心的是，同一座城市里头，分化也大得吓人。 拿北京金融街、上海陆家嘴来说，核心板块的优质二手房流通性比远郊高出3倍都不止。

2025年上海远郊板块成交占比才8.6%，大把房源挂了半年，连个看房的人都没有。

为什么会分化成这样？今年政府工作报告给出了答案——＂控增量、去库存、优供给＂，这个表述时隔十年重新出现在官方文件里。

清华大学房地产研究中心主任吴璟也说了，我国房地产已经进入存量主导的新阶段，改善性需求才是市场的主体。

翻译成大白话就是：人往高处走，钱往好房子流。 楼市的＂马太效应＂，已经照进了现实。

转变二：恐慌抛售退潮，买家卖家开始＂掰手腕＂

2025年底那阵子的场景，经历过的人大概都不想回忆。

业主们像被什么东西追着跑，拼命降价，亏本也要甩。中介那时候最主要的工作就一件事——劝业主再降降。

进入2026年，风向转了。

北京二手房挂牌量最近两个月明显缩水，从 15 万套降至 12.56 万套，跟最高点比更是少了2万多套。

业内人士透露了原因：＂价格低点的房子都卖出去了。现在成交价不会像之前那样一套比一套低，谈价困难了。

有些业主觉得当前价格远低于心理预期，干脆主动下架了房源。＂

上海这边也一样。链家平台二手房库存挂牌量已经连降9个月，当前库存较2025年1月缩减了大约20%。

安居客的观察更直观——越来越多房东正在走出＂拼低价出货＂的内卷泥潭，二手房的价格体系向理性方向回归。

从＂恐慌性抛售＂变成＂理性博弈＂——这是市场情绪的根本性逆转。卖家不再见人就降，买家也不再死等更低的底。

中原地产首席分析师张大伟说得很明白：二手市场回暖态势尤为突出，房东预期改善了，恐慌性挂牌减少了，价格调整到位叠加政策利好，刚需客群在积极入市。

政策面也在给信心。换房退个税政策已经第二次延期，出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，可以拿到个税退税。

带押过户全面铺开，增值税税率下调……这些都是实打实省下来的钱，谁掏钱买房谁心里有数。

转变三：二手房＂翻身＂了，正式当上交易的主角

有组数据特别有意思。克而瑞统计，2026年1月重点50城新房成交面积大概810万平方米。

而仅仅13个重点城市的二手房成交面积，就达到了810万平方米。新房同比缩了20%，二手房同比却涨了33%。

存量房时代，是真的到了。

更具标志意义的事情发生在上海。

2026年2月2日，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点，浦东新区、静安区、徐汇区成了首批试点区域。

浦东这边优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万的二手房源。

这步棋走得精明。业内人士分析，此举能激活＂置换链＂、稳定二手房价格预期，同时对接各类群体的租赁需求。

说穿了，政府亲自下场＂收房＂了。 等于给二手房市场的底部划了一道线。

那些老城区的小户型＂老破小＂，以前是挂半年没人碰的烫手山芋，现在多了一条官方收购的退出通道。

中指研究院相关负责人也提到，除了收购新建商品房之外，收购二手房同样是各地去库存、盘活存量的重要手段。

公开信息显示，2022年起全国已有30多个城市启动存量房收储，近期多地更是密集加码。

政策重心正大踏步地从＂稳新房＂转向＂活存量＂。二手房，终于不再是那个被冷落的配角了。

转变四：炒房彻底凉透，房子回到＂住＂这件事上

福耀玻璃创始人曹德旺2018年说过一句话：＂房子不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值。＂那时候全民炒房正上头，没几个人当回事。

八年过去了，这句话一字不差地应验了。

转变体现在很多细节上。核心城市二手房的租售比正在回归合理区间，租金回报率到了2%～2.5%，与无风险利率基本持平。

买房的人问的问题变了——不再是＂这套房三年能涨多少＂，而是＂月供与租金差多少＂＂小区物业靠不靠谱＂＂上班通勤方不方便＂。

国家还出台了《住宅项目规范》，对住宅的设计、施工以及材料都提出了更高的要求。

从2026年前后开始，符合新标准的＂好房子＂会逐渐上市——更合理的动静分区，更敞亮的采光，更环保的用材。

一旦有了对比，那些当年赶工期盖起来的房子，短板暴露无遗。

各地也在跟进。拿吉林来说，将打造20个示范项目；贵州那边规划了50个重点项目。国家及多地提出提升物业服务质量。

＂好房子＂这三个字，正在重新定义二手房的价值坐标。

以后能保值的，不光是＂地段好＂就够了，而是地段、品质、配套、物业以及户型综合得分都高的房子。

另外一个现实也不得不面对：部分房龄超 20 年的老房子，年均维修成本较高。再叠加房产税试点扩大的预期，手里捏着好几套房的人，已经开始感受到压力了。

持有成本上去了，多套房从＂资产＂变成了＂包袱＂。房产的投资属性在快速褪色，居住属性重新回到了C位。

站在2026年这个节点看过去四年，这四个转变其实都指向同一件事：中国楼市正在告别闭着眼赚钱的野蛮时代。

克而瑞集团联席总裁丁祖昱的话说得够直接：＂我们回调得已经够多了，不要老想着房价还会再跌。＂

但也有冷静的声音在提醒——当前市场仍处在交易量＂跌幅缓和＂的磨底阶段，从磨底到真正站稳，还需要时间。

说到底，与其天天刷手机琢磨＂房价到底涨不涨＂，不如想清楚一个更要紧的问题：我们手里那套房子，究竟是＂优质资产＂还是＂负债包袱＂？

在一个分化越来越剧烈的市场里，好房子永远有人抢，差房子再降价也没人要。看透这一点，比听一百个专家预测都管用。