近期，华创证券发布的房地产行业周报，明确提出“高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情”，并指出“区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势”。在这份研报中，华创证券将越秀地产与绿城中国、建发国际、华润置地等一同列为重点建议关注标的。

与此同时，交银国际此前在研报中亦认为，越秀地产的国企背景以及稳健财务使其在市场低位有望获得更多优质拓展机会，维持买入评级。星展银行则表示，越秀地产股价处于历史偏低区间，估值与基本面存在一定背离；公司销售表现领跑行业，估值具备修复空间，维持买入评级，目标价为5.23港元。

而就在近日越秀地产（00123.HK）发布了2025年财报，财报显示，2025年公司实现营业收入864.6亿元，实现税后利润17.8亿元，同比增长21.4%，成为行业中极少数保持持续盈利的房企。

作为受到券商关注的区域深耕代表，该如何看待越秀地产这份年度成绩单？

（来源：公司资料）

01

聚焦核心城市，价值深耕锚定长期增长

过去十年，房地产行业的主旋律是规模竞赛，房企纷纷下沉三四线，以高杠杆换取高增长。越秀地产则选择了差异化策略，没有盲目追逐全国化扩张，而是将资源集中在核心城市。这种战略选择在行业上行期可能显得保守，但在行业下行期，其抗风险能力优势逐步显现。

2025年的数据提供了有力佐证。过去一年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%，行业整体仍处于调整期。同期，越秀地产的核心六城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）贡献了85.6%的销售额，其中北京、上海、广州三地均进入当地销售榜前三。

核心城市的价值在于其有良好的基本面支撑，持续的人口净流入、相对稀缺的土地供应、以及相对坚实的购买力基础。当三四线城市因需求透支陷入流动性压力时，核心城市的改善性需求仍能为优质项目提供相对稳定的去化支撑。

从布局结构看，越秀地产并非简单分散投资，而是在重点城市形成了深耕优势。2025年，公司在广州、北京、上海的销售额分别达到291亿元、超300亿元和222亿元，形成多点支撑的格局。这种结构意味着单一市场波动对整体业绩的影响相对有限。

投资端的数据也反映了其策略的执行力。2025年公司权益投资额244亿元，核心六城占比达96.3%，拿地平均溢价率仅9.3%，显着低于行业平均水平。这意味着其投资节奏并非在市场高点追涨，而是在相对理性的窗口期获取资源。

02

从产品溢价到财务韧性，构筑稳健增长护城河

如果说聚焦核心是越秀地产的战略选择，那么产品溢价能力和财务安全边际，则是其构筑护城河的两大支点。

产品溢价方面，中指研究院观点认为2026年将是“好房子”建设从理念走向实操的关键一年。而今年政府工作报告中亦明确提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。在此背景下，越秀地产的“4X4好产品理念”可以说精准契合了这一政策导向。

2025年越秀地产继续保持千亿实现1062.1亿元销售，与此同时，公司合同销售均价同比大幅增长23%，达到3.6万元/平方米。其中，北京和樾望云、上海翡云悦府两个标杆项目，销售额分别为95亿元和159亿元、并均突破10万元/平方米的均价。这也充分证明了即便是在市场调整期，优质的产品依然能够实现价格溢价。而越秀展现出的这种产品溢价能力，本质上也是其长期坚持“好房子”战略的结果，这亦是公司区别于多数“以价换量”同行的核心差异点。

财务韧性方面，越秀地产的表现同样不俗。截至2025年底，公司“三道红线”保持全绿档，现金及银行结余467.6亿元，经营性现金流连续四年净流入，2025年净流入139.4亿元。在行业普遍面临现金流压力的背景下，这样的财务结构本身就是一种稀缺资源。

更值得关注的是其融资成本。2025年，公司加权平均借贷利率降至3.05%，同比下降44个基点，处于行业低位水平。当很多房企仍在为融资渠道发愁时，越秀地产已经通过持续优化的债务结构，获得了更低的资金成本。标普及惠誉双双给予其“BBB-”投资级评级，展望均为稳定，这为其未来持续获取低成本融资提供了信用背书。

从产品溢价到财务韧性，可以清晰看到，越秀地产的护城河并非依赖单一优势，而是形成了“前端有溢价、后端有安全”的闭环。这种结构在行业上行期或许不够突出，但在行业调整期，恰恰构成了其稳健增长的底层支撑。

03

“一主两翼”持续进化，马场项目锚定长期价值

越秀地产的另一个看点，是其商业模式的持续进化。

过去，房企的盈利模式高度依赖住宅开发的一次性销售收入，这种模式天然具有周期性和波动性。而越秀地产正在着力构建“一主两翼”的业务组合，稳步推进商业运营、物业服务、代建业务等多元业态布局，

2025年，公司商业运营和物业服务板块均实现提质增长，其持有的核心城市优质投资物业，以及持续拓展的轻资产代建业务，正在形成稳定的经常性收入来源。这一多元复合模式，不仅能够平滑周期波动，更能在长期视角下提升企业的估值中枢。

值得一提的是，在2026年初，越秀地产母公司越秀集团还以236亿元摘得广州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交汇的马场地块，作为珠江新城最后一块连片城市更新宝地，该项目规划了顶奢商业、国际高端酒店、超甲级办公等多元业态，是一个全业态、全周期的复合型项目。这一事件或进一步印证了越秀地产商业模式的进化方向。

对于越秀地产而言，其意义在于两个层面：

一是，未来注入的预期，越秀集团成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式已在琶洲南TOD项目中得到验证，市场普遍预期马场地块后续也将循此路径注入上市公司，成为越秀地产中长期业绩的“压舱石”。

二是土储与能力的“质变”，若未来成功注入，这类标杆项目将对企业综合开发运营能力形成一次系统性检验与提升。同时，标杆项目带来的行业影响力与示范效应，也将成为房企在行业格局深度重塑中，巩固行业地位的核心支撑。

04

小结

回到开头的问题：在行业转型期，什么样的房企值得关注？

越秀地产用2025年的业绩证明，即使行业整体仍在筑底，聚焦核心城市、坚持产品主义、严守财务纪律的企业，依然能够实现盈利增长和现金流净流入。

它或许不是增速最快的房企，但一定是走得最稳的房企之一。