中国房地产风光了二十年，这话不夸张。从千禧年后一路猛涨，到2021年前后开始掉头，身边太多人的财富故事都跟房子绑在一起。涨的时候皆大欢喜，跌的时候哀鸿遍野。万科创始人王石，他在这条起伏的曲线上，踩中过两次关键节点。现在他又开口了，第三次预测来了。

2018年那会儿，楼市热得发烫，地王一个接一个冒出来，开发商疯狂加杠杆抢地盘。恒大、碧桂园、融创，哪家不是一年砸上千亿拿地。偏偏这时候，万科在秋季例会上打出三个大字——＂活下去＂。这三个字把同行都看懵了。

可王石和万科管理层是认真的。喊完口号之后，万科开始收缩战线。拿地节奏慢下来了，负债规模压下去了，现金储备做厚了。当时不少业内人士私下议论，说万科这是自废武功，白白把市场份额让给别人。那两年谁地盘大谁腰杆硬，万科这操作属于＂逆行＂。

第二次预测发生在2019年前后。王石公开建议年轻人不要着急买房，说买了房容易被套住，未来的发展空间会被限制。这话一出，骂声比掌声多。你一个搞房地产的劝人别买房？中介急了，业主也急了。那时候谁家过年聚会不聊房子？一线城市动辄五六万一平，买到就是赚到，这几乎成了共识。

结果呢？2021年下半年开始，房价拐了。先是三四线城市扛不住，紧接着二线城市跟着松动，连一线城市的二手房价格也撑不住了。百城二手房价格连续下跌超过30个月。那些2019年、2020年高位接盘的购房者，眼睁睁看着自己的房子缩水三四成，月供一分没少。王石当初那句＂别急着买房＂，被现实狠狠验证了一遍。

王石在2023年公开场合给出了一个判断：房地产调整刚开始，完成软着陆大约需要3到5年时间。他同时提到，中国不会走日本当年那条老路。日本当年是主动刺破泡沫，短时间内连续加息四次，房价直接崩盘。我们的调控思路完全不一样，是有节奏地释放风险。

他还预测，行业会经历一轮惨烈的洗牌。高杠杆房企扛不住调整周期，倒下去只是时间问题。活到最后的企业，才是真正值得信赖的。行业集中度会大幅提高，小开发商和高负债房企会被加速淘汰。

从2021年房价高点算起，到2026年3月，差不多正好五年。这个时间窗口，恰好落在王石＂3到5年＂的预测区间里。万科2025年业绩预告出来了，全年归属母公司净利润亏损820亿元，打破了A股房企亏损纪录。连续两年累计亏了1314.8亿元。

2026年政府工作报告里专门提到了＂着力稳定房地产市场＂，具体方向是＂控增量、去库存、优供给＂。＂控增量＂和＂去库存＂这两个词时隔十年重新出现在政府工作报告里，分量不轻。对比2025年＂持续用力推动房地产市场止跌回稳＂的提法，2026年的措辞明显更有底气了。

2026年2月，国家统计局发布的70城房价数据显示，一线城市新房价格环比止跌转平，结束了连续9个月的下降。北京二手房环比涨了0.3%，上海涨了0.2%，一线城市的二手房价格三年来第一次集体企稳。

成交量这边也有回暖迹象。上海二手房单周网签量达到7233套，创下2021年以来的新高。北京春节后三周的二手房网签量同比增长了26%。这些数字说明什么？买房的人在回来了，起码在一线城市是这样。

供给端的数据更能说明问题。全国二手房价格较最高点已经回撤了大约39%，泡沫被挤掉了很大一部分。新开工面积比巅峰时期下降了74%，直接退回到2004年的水平。盖的房子少了这么多，供求关系迟早要重新找到平衡。

行业规则也在发生根本性的变化。2025年全国新建商品住宅中，现房销售占比已经达到35.5%。海南、辽宁、浙江、广东这四个省份更是突破了50%。2026年住建部明确要求新供地项目原则上实行现房销售。期房那套玩法，基本走到头了。以后买房，至少能看到实物再掏钱。

目前市场上有两种声音。乐观派觉得2026年就是行业的底部，往后不会再大跌了，进入＂L型＂筑底阶段。谨慎派则认为新房价格还有2%到3%的惯性下滑空间，核心城市全面复苏可能要等到2027年下半年。两种观点有分歧，但有一点是共识——最难的阶段正在过去。

不过要提一句，分化会非常明显。一线城市和核心二线城市有人口、有产业、有资金，企稳的概率大。三四线城市就难了，库存量还是很大，人口又在外流，消化起来遥遥无期。买房看城市，这句话接下来几年会越来越重要。

其实落到每个具体的人身上，情况差别很大。你在哪个城市、收入多少、是不是刚需、家里有没有其他经济压力，这些因素比任何宏观分析都管用。刚需该买还是得买，投资就得掂量掂量了。

那种闭着眼睛买房就能赚钱的年代已经过去了。有些中介还在喊＂现在不买明天涨价＂＂抄底就是赚到＂，这种话听听就好，千万别当真。买房是大多数家庭最大的一笔支出，容不得冲动。

回头看王石的三次预测：2018年喊＂活下去＂，提醒房企收缩；2019年劝年轻人别急着买房，提醒个人理性；2023年判断调整需要3到5年。前两次已经被验证了，第三次从目前的数据和政策走向来看，大概率也踩对了。