说起房地产市场的预测，大家总会想到一些声音能踩准节点。万科创始人王石就是其中一个。他2017年6月从董事长位置退下来后，对楼市公开说话变得很少，主要精力转到登山和公益那边去了。可每到关键时候，他开口一次，就往往和后来的实际走势对得上号，这让业内不少人记住他的判断风格。

2018年那会儿，全行业还在拼规模抢土地，市场氛围挺乐观的。万科内部开会讨论经营方向，王石提出要注重生存能力。当时很多人觉得这话听起来保守，因为销售数字还在往上走。可随后几年，部分企业杠杆压力越来越大，高周转模式下的资金链问题逐步冒头。

2021年全国楼市触到阶段高位后，交易量开始回落。多家房企融资变得困难，项目交付也出现压力。买卖双方都选择观望，整个预期弱了下来。王石在这段时间保持低调，没有急着发声。直到2023年11月底，他在阿布扎比财富全球论坛上，直接谈了行业前景。

王石当时说，中国房地产调整才刚起步，后面还会有债务风险需要逐步化解。但政策层面已经出现积极变化。只要调整节奏把握好，参考日本当年的经验，市场有望在三到五年内实现平稳过渡。他特别提到，中国经济治理有统筹引导能力，不是完全放任市场自己走，能主动正视问题并调整方向。这番话没有夸张成分，基于他长期对周期的观察。

他的判断不是一时兴起。过去十几年，王石几次关键看法都和现实贴近。2018年的生存提醒针对的就是杠杆积累隐患，这次论坛发言则给出明确时间框架。从2021年高点算起，三到五年正好指向2024到2026年这个窗口。进入2026年，大家回头看，政策和市场的一些信号确实在往他描述的方向靠拢。

2025年底到2026年全国两会前后，支持政策力度明显加大。原有融资约束逐步优化，一线城市购房条件放宽，房贷利率继续下调，多地推出针对性补贴措施。公积金使用规则进一步调整，自然资源部门从供给端控制新增土地，平衡供需结构。政府工作报告也明确提出稳定市场，各地因城施策推动去化库存和改善供给。

这些政策落地后，市场预期慢慢修复。一线城市新建住宅价格环比由下降转为持平，北京和上海新房出现小幅回升。二手房交易在上海等城市量能增加，单月网签数据达到近年同期较高水平。北京春节后成交同比有增长，深圳和广州议价空间收窄，外资和国有资本开始关注核心资产。

部分城市国有平台收购存量房源，用于保障住房用途。民间资金也把目光放到优质小户型上，成交周期从过去几个月缩短到几十天。全国百城二手房挂牌量有所下降，一线城市降幅更明显。好位置和好户型的房源销售速度加快，房东议价空间从之前较大比例收窄到较小范围。

王石卸任后，万科管理层延续早期注重长期稳健的理念。2023年论坛发言后，行业舆论分歧不小，有人觉得调整会更深，有人盼着快速反弹。他的表态没有用煽情词语，而是列出治理体系优势和日本经验教训。发言后，观察者们记下具体时间节点，等待后续验证。2024年政策开始优化融资环境，限购限贷措施逐步调整，部分城市成交回稳迹象显现。

2026年这个节点，政策底和市场底逐步形成支撑。调整过程带来压力，但行业正从高速增长转向高质量发展。预期也在重建中。房子回归居住属性成了共识，过去高负债扩张模式难以为继。政策一边引导供给侧优化，一边激活刚需和改善需求。

政策持续发力下，一线城市止跌信号清晰。二手房成交周期缩短，挂牌量回落，好地段房源销售加快。议价空间收窄，说明供需关系在改善。房企经营更注重现金流平衡，低杠杆运行成为主流。那些适应新要求的开发商，逐步站稳脚跟。