整个地产行业已变的情况之下，各家房企都在寻找新的生存之道。

所以，以往的发展模式，也在发生一些变化。

特别是最近龙湖、新城控股发布了今年1-2月份的经营数据之后，大家会发现这两家企业已经变了。

关于龙湖、新城，已经不能按照传统的地产企业来看待，他们正在经历开发为主到运营为主的转型。

当然，企业企稳之后，他们或许将开启新一轮的投资。

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龙湖、新城，经营收入超越地产销售

在曾经的千亿规模民营房企中，龙湖、新城应该是这一轮行业调整中少有依然保持安全的房企，这两家房企一家是从重庆走向全国的，一家是从江苏常州走向全国的。

与其他民营房企在发展过程中不同的是，这两家房企从很早就开始布局商业板块。

龙湖形成了天街、星悦荟两大产品线，新城则打造了吾悦广场产品线。

早期的这种重资产自持商业，对于两家房企的资金是一个考验，沉淀了大量的资金。

但站在如今看来，沉淀的这些商业资产不但成为其最优质的资产之一，并且这么多年在商业运营中积累的资源、经验，也成为其如今轻资产管理输出的优势。

当然，除了商业投资之外，龙湖在长租公寓、物业、代建等板块也形成了一定的规模，新城则在酒店等板块也形成了一定的规模。

这一切，共同形成了其竞争力、与众不同。

就在近日，这两家房企分别发布了今年1-2月份的经营简报。

龙湖今年1-2月份在地产板块的销售额为约44.5亿元，经营性收入则为约44亿元（含税为47亿元）。在经营性收入里面，运营收入约24.4亿元（含税约26.2亿元）、服务收入约19.6亿元（含税20.8亿元）。

也就是说，龙湖的含税经营性收入，已经超过了地产板块的销售额！

新城控股今年1-2月的地产销售额为19.37亿元，比上年同期下降34.91%；商业运营收入则为23.49亿元，比上年同期上涨2.62%。

新城控股的商业运营收入，也超过了地产销售额。

值得注意的是，目前地产开发的销售额结转基本是两三年后，也就是说目前的销售额在两三年后会体现在公司的营收里。

在这两三年时间里，随着公司开业商业的增加，经营性收入会进一步增长。

那个时候，公司的营收结构里，经营性收入更是会大幅超过地产开发营收。

当经营性收入超过地产开发营收的时候，龙湖、新城实际上已经不是传统意义上的开发商了。

所以说，龙湖、新城已经变了。

02

开发商两大转型方向

这一轮楼市的调整时间之长、调整度之深，远超此前大家的预想。

对于任何一家开发商来讲，这一轮的行业调整都是深远的影响。

并且经历几十年的一路狂奔之后，在人均住房面积大幅提升的情况之下，整个地产行业的发展逻辑也发生了变化。

这两年，不管是尚安全的房企，还是已经出险的房企，除了保交房之外，大家都在干一件事情，那就是：还债。

保交房，这是政治底线，没有可以商量的，这是必须完成的。

还债，则关乎到企业的生存和明天。

当各大地产企业把资金拿来还债的时候，就必然减少新增投资。这就是为什么看起来很多房企一年还有几百亿、上千亿的销售额，但地产投资大幅下降的原因所在。

在努力还钱降低负债的同时，实际上各大房企也在寻找新的出路。

毕竟，企业还要发展，不可能说关门不干了。

从目前来看，以龙湖、新城、华润等为代表拥有大量自持商业的企业，底气要更十足一些。源源不断的租金收入可以给企业带来稳定的现金流，并且经营性收入的盈利能力也远超地产开发业务。

同时，手握的大量自持资产通过资产证券化，在不增加负债、保住运营权限的情况之下，可以换取现金流。这么多年在商业运营板块积累的经验、资源，还可以通过轻资产管理输出。

经历偿债高峰期之后，企业负债率下降之后，这类企业未来的日子过的可能比其他企业更好，有点类似于港资企业的模式。

而此前以住宅开发为主的房企，现在都瞄准一个方向叫做代建。

最新数据显示，绿城依然占据全国代建市场20%以上的市场份额，稳居第一。

这意味着，绿城占据了代建市场1/5以上的市场份额！

除了绿城之外，融创、金地、龙湖、招商、中铁建、旭辉、金茂、中铁、朗诗、金科、建业、远洋等都在干代建。

理论上来讲，代建业务可以在不增加资金压力、不增加负债的情况之下，依托于企业的产品优势、管理优势、集采优势、品牌优势、操盘优势等，在继续确保市场份额的同时提升企业的盈利能力，貌似是一门好生意。

但实际上，当大家都跻身进入代建市场的时候，竞争越来越激烈，代建费率下降的同时，行业也在内卷。

另外，不管是传统的重资产投资开发，还是如今的代建，都依然受到市场变化的影响。

当地产行业市场下行时，代建也面临更大的考验，绿城管理2025年利润大幅下降就是例子。

这个时候，真的很羡慕华润、龙湖、新城等“包租公”，真的是躺赚！

只不过，从传统地产商到运营服务商的转变，对于原有地产开发板块的从业者来讲，就比较尴尬了，毕竟活少了，从个人职业发展的角度来讲就需要寻找新的出路。

这就是为什么，去年到今年多家地产企业高管变动的原因所在了。

一个时代已经结束，一个新的时代已经开启。