出品|中访网

审核|李晓燕

2026开年，越秀集团以236亿元摘得广州珠江新城马场地块，迅速牵手SKP落地华南首店，引发行业高度关注。有人将其视为利润承压下的激进押注，也有人看作周期破局的关键落子。站在行业转型与城市发展的双重维度审视，这场重仓并非孤注一掷，而是越秀依托资源优势、财务韧性与城市战略，打造长期增长极的理性选择。广州SKP既是越秀冲击高端市场的核心筹码，更是激活城市能级、重构商业格局的战略引擎，短期挑战不改长期价值，风险可控之下，未来可期。

马场地块的价值，首先在于其不可复制的城市核心稀缺性。地块踞守珠江新城、金融城、琶洲三大CBD黄金三角核心，是珠江新城最后一块成片开发优质地块，历经243轮竞价、8家房企角逐才最终落槌，稀缺价值与市场认可度不言而喻。项目计容总建面约56.7万平方米，涵盖高端住宅、顶奢商业、顶级酒店、多元办公等复合业态，其中12.5万平方米SKP商业体，将填补华南重奢商业空白，补齐广州国际消费中心城市的关键短板。

对于广州而言，SKP落地绝非简单的商场开业，而是城市商业格局的战略性升级。当前广州已集聚太古汇、K11等高端商业，但缺乏与北京SKP、上海恒隆匹敌的顶奢地标。SKP作为全球店王，2025年北京单店销售额突破240亿元，坪效与客流领跑全球，落地广州后将联动周边商业体，推动天河路—珠江新城商圈从区域核心迈向世界级商圈。按照规划，项目成熟后年贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位，成为拉动城市消费、税收、就业的核心引擎，这是普通住宅项目难以企及的社会价值与经济贡献。

从企业战略来看，拿下马场地块、牵手SKP，是越秀跳出“规模陷阱”、转向高质量发展的关键一步。近年来越秀确实面临盈利阶段性承压，2025年归母净利润预计同比大幅下滑，但这是行业下行周期中，房企普遍面临的阶段性挑战，而非个体经营危机。反观越秀的核心基本面，依旧保持行业领先的稳健性：截至2025年中期，公司三道红线稳居绿档，剔预资产负债率64.6%，净负债率53.2%，手持现金446.4亿元，经营性现金流连续多年净流入，加权平均融资成本降至3.16%，期末利率跌破3%，优质融资能力与充足资金储备，为项目开发提供坚实支撑。

市场担忧的“高投入低回报”，本质是对越秀业务结构的误读。2024年至今越秀拿地金额占销售额比重较高，实则是逆周期布局核心资产的战略选择——行业调整期，核心城市优质地块价值凸显，此时重仓稀缺资产，正是穿越周期的关键。马场地块约22万平方米可售住宅，占据珠江新城核心稀缺席位，依托区域高净值人群集聚优势与越秀本土开发经验，具备稳定回款能力。而自持商业、酒店等资产，虽短期占用资金，却能带来长期稳定的租金与运营收益，优化越秀“开发+持有”的业务结构，摆脱单纯依赖住宅销售的盈利模式，实现现金流与利润的长期均衡。

针对“6年300亿销售额”的目标，外界认为难度颇高，实则是理性且可行的规划。该目标年均销售额约50亿元，仅为北京SKP年销售额的五分之一，结合广州万亿社零总额、粤港澳大湾区庞大高净值消费群体，以及SKP成熟的运营能力、首店经济与品牌号召力，完成目标具备坚实基础。越秀与SKP采取“开发+运营”分工模式，越秀发挥本土开发与资源整合优势，SKP输出顶奢运营管理经验，强强联合规避商业运营短板，大幅降低项目风险。

客观来看，项目确实面临短期挑战：豪宅市场竞争加剧、自持资产资金占用、商业培育周期等问题，确实会对越秀现金流与利润形成阶段性压力。但越秀作为广州市属国企龙头，依托集团超万亿总资产、多元业务协同与政府支持，具备充足的风险缓冲空间。项目同步建设、分期推进的节奏，也能有效分摊资金压力，避免资金链过度紧张。这些挑战是大型综合体项目开发的共性问题，而非不可逾越的障碍。

回望越秀的发展历程，深耕广州、布局全国的战略始终清晰。从打造广州IFC到参与珠江新城开发，越秀始终与城市发展同频共振。此次重仓马场地块，既是对广州未来的信心，也是对自身转型的决心。在房地产行业从高速增长转向高质量发展的新阶段，单纯追求规模扩张已无以为继，占据核心资产、打造优质持有物业、构建差异化竞争力，才是房企破局的关键。广州SKP项目，正是越秀从“开发服务商”向“城市综合运营商”转型的标志性作品。

短期利润波动，不改长期价值增长；阶段性资金投入，换来永续资产增值。越秀广州SKP不是压上全部身家的赌局，而是基于城市机遇、财务实力与战略眼光的精准布局。它将成为珠江新城的商业新地标、广州国际消费中心城市的新名片，更将成为越秀穿越周期、实现盈利结构优化的核心增长极。

对于行业而言，越秀的选择也提供了重要启示：周期之下，稳健是底线，布局是关键。敢于重仓核心资产、携手顶级资源、服务城市战略，才能在行业洗牌中占据先机。随着项目2029—2030年建成开业，广州SKP将逐步释放价值，证明这场战略重仓的远见与价值。彼时再看，这236亿元的投入，不是吞金巨兽的开始，而是越秀与城市共赢的新起点。