在珠海生活了近二十载的晓琳，从去年起便萌生了购置一套房产的念头。然而，随着看房的深入，她的心情却愈发沉重。眼下的珠海楼市，房价已然跌回了十年前的水平。尽管如此，她依然不敢贸然出手，总觉得市场尚未触及底部，渴望能再多等待一段时间。

可近期刷手机时，专家们关于“2026年楼市将迎来反弹”的论调甚嚣尘上。与此同时，上海新房市场中，部分高端住宅单价已突破十五万大关，且仍在持续攀升。这番景象让晓琳感到一阵迷茫，她的内心开始摇摆不定。

究竟该不该现在就购买房产？再等上三年，是会彻底失去购房能力，还是能等到房价的进一步下跌？

此时，我的脑海中不禁浮现出李嘉诚的一句箴言：“房地产并非仅仅关乎价格，更重要的是需求。”

一、楼市的基石，永远是需求而非价格

许多人看待房地产市场，如同赌徒面对骰子，涨价时便疯狂追逐，跌价时则怨声载道，全程充斥着盲目的喧嚣。

然而，李嘉诚究竟是何许人也？他阅历了半个多世纪的房地产周期，积累了普通人几辈子都难以企及的财富，同时成功规避了无数次市场崩盘的危机。

他观察房地产市场，从不纠结于短期的涨跌波动，目光始终锁定在一个核心要素上——

究竟是谁会成为最终的买家，也就是市场的需求。

李嘉诚曾言：“房地产市场总是有起有落，很难在绝对的低点入市。因此，当你觉得时机成熟，并且该物业本身是一个优质项目时，就应该果断出手。”

此言初听似乎平淡无奇，但细细品味，便会领悟其深意：所谓的“优质项目”，并非开发商口中虚浮的绿化或物业服务，而是真正有人愿意花费重金购入并用心居住的房产。即便地段再优越，配套再完善，若无人问津，终究也只是一堆冰冷的钢筋水泥。

李嘉诚毕生的商业运作，始终围绕着“需求”二字展开：

人口流向何处，他便将房产建在哪里；当人口开始外流，他便迅速套现离场。

他不迷信政策的口号，不信概念的炒作，只坚守一个朴素的道理——

无人买单的房产，无论价格多么昂贵，都毫无价值。

二、十年套现百亿，从内地转向香港，他用脚投票揭示真相

李嘉诚的预见，从非仅凭口舌之辩，而是以真金白银的实际行动，耗时十年，一步步向世人阐明了其中的逻辑。

不妨去查阅相关资料，在过去的十年间，李嘉诚旗下的企业持续不断地大规模抛售内地房产，即使以七折的优惠价格，也毫不犹豫。

例如，2025年10月，他在北京朝阳区的御翠园项目，便以七六折的力度进行清盘，特价房的平均价格在每平方米七万五至七万六千元之间，甚至低于周边同地段的二手房价格。值得注意的是，该项目他已持有二十三年，当年的土地成本仅为每平方米一千七百五十元，即便以七六折出售，也实现了超过五十倍的收益。

明明尚有获取更高利润的空间，为何急于折价出售？

其根本原因在于，他早已洞悉，内地房地产市场对过去高价位的需求，已不足以支撑。趁着目前仍有买家愿意接手，迅速套现离场，方为明智之举。

然而，与此同时，他对香港房地产市场的态度，则截然相反。

恒基地产在香港中环的两个旗舰项目，The Henderson和Central Yards，首期预租率便已超过百分之七十。更重要的是，李嘉诚明确表示，从未依靠打折来吸引租户，租金定价均处于市场高端水平。

其中的关键差异便在于：香港地域狭小，土地资源稀缺，全球的资本和人才竞相涌入，导致房产供不应求，需求端稳固，根本不愁无人问津。

三、当房屋数量过剩，需求便难以维系

至此，我们更能理解李嘉诚撤退决策的明智之处。

问题的核心只有一个：市场上房屋数量庞大，而适龄居住人口却日益减少，导致需求无法跟上供应的步伐，这是一个不争的事实。

2025年，全国人口减少了三百三十九万人，出生人口仅为七百九十二万，创下历史新低。作为购房主力军的年轻人群体，正在逐步萎缩。

然而，房地产的建设步伐并未停止。

根据克而瑞的报告显示，尽管2026年土地成交量趋于稳定，但投资热点却高度集中于核心的一二线城市，三四线城市的土地，甚至连开发商都兴趣寥寥。

截至2025年底，各类机构对2026年不动产行业的预期指数已从51.0大幅下滑至44.9，对二手房市场的预期更是比新房市场更为保守。

这其中的含义不言而喻：二手房的销售将更加困难，那些拥有三四线城市房产的投资者，想要套现离场将面临严峻挑战。

就以三四线城市为例，其去化周期动辄长达八十个月，一套房产可能需要七八年以上才能消化完毕。即便部分城市的房价已经下跌了百分之五十，依然鲜有人问津。

房屋多到难以住尽，而需求却少得可怜，在这种区域，房价又怎能不继续下跌？

四、最令人心寒的结局：房价下跌，你依旧难以企及

回到晓琳的困惑，这同时也是所有人最为关心的问题：

现在不购房，三年后，是会“买不起”，还是房价会出现“大幅下跌”？

李嘉诚的答案，早已清晰地摆在我们面前，只是许多人不愿意接受——

三年后，房价大概率会继续下跌，但即便如此，绝大多数人依然会发现自己力不从心。

首先，让我们看看好消息：普通住宅，特别是三四线城市以及一二线城市远郊的房产，价格将继续下行。

这是为何？供需关系摆在那里，人少房多，价格凭何上涨？

然而，坏消息则更为残酷：价格下跌，并不意味着你就能负担得起。

一套价值五百万的房产，即便跌至两百万，首付款从一百万降至四十万，看似节省了六十万，但对于月薪五千的普通工薪族而言，这仍然是一笔难以在有生之年攒齐的天文数字。

房价下跌的是总价，而非刚性需求者的门槛。房价与购买力之间的巨大鸿沟，并非百分之三十的跌幅就能轻易填平。

因此，三年后的景象，很可能是这样的：三四线城市的房产无人问津，积压在手中难以脱手；一二线城市远郊的房产价格持续下跌；而那些真正具备居住价值、能够保值增值为核心的资产，其价格对于大多数人而言，依旧遥不可及。

最后，我想将一句源自李嘉诚一生楼市智慧的肺腑之言，赠予在场的各位：

价格的涨跌终究是虚幻的表象，唯有需求，才是房地产市场的真正底牌！

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