上海外滩核心区，一座百年老楼的拆迁评估单，揭开了这座城市更新的雄心与代价。

“补偿单价40万？”今年这则传闻在上海房产圈炸开了锅。所有人都盯着外滩头排的永华大楼，这座拥有99年历史的老建筑即将被征收。

然而，当黄浦区的官方评估均价公布时，数字定格在95110元/平方米——还不到传闻的四分之一。

尽管与40万的传闻相去甚远，但这一评估价依然折射出上海核心区的土地稀缺性。随着2026年上海首批拆迁方案曝光，城市更新正按下“快进键”。

01 黄金地段：永华大楼的“天生贵气”

永华大楼的“金贵”源于其无法复制的地理位置。它北临苏州河，与均价20万+/㎡的华侨城苏河湾和顶奢宝格丽酒店隔河相望；南侧步行几分钟就能到达南京路步行街。

这一片区堪称外滩01单元的“头排资产”，在上海市中心的地段体系里属于顶配。

这一带的价格体系已将“上限”抬到非常高的位置，而永华大楼的拆迁，可能成为黄浦未来高端住宅产品的价格锚点。

02 规划蓝图：200米超高层住宅的崛起

拆迁之后，这片土地将迎来怎样崭新的未来？

根据规划，永华大楼旧址背后的151地块将建设不超过200米的超高层住宅。这一高度放在外滩风貌协调区堪称“破格”，本身就是标志性事件。

得益于东侧规划高度较低的166地块，这栋超高层可能拥有几乎不受遮挡的景观面——苏州河的蜿蜒、外滩的天际线、陆家嘴“三件套”，都可能被一次性收入视野。

如果按规划上限建设，它将直接刷新“浦西最高住宅”的纪录，把外滩核心区的城市界面再抬一个台阶。

03 全城动迁：2026年上海拆迁地图全面展开

2026年上海的城市更新远不止于永华大楼一地。静安区柳营路309弄、319弄的旧改进程已取得突破性进展。柳营路319弄是一个容纳近2000户、约7000人的大型社区，居住条件亟待改善。

与此同时，长宁区的旧改也传出消息。长宁支路279弄小区及周边门牌号被正式纳入“三街坊交通综合提升工程”征收范围，标志着2026年长宁区首个动迁项目启动。

这个建于1990年的“地铁房”小区，居民们期盼动迁已长达十余年。

从黄浦外滩的历史建筑保护性征收，到静安、长宁的老旧小区动迁，一系列实质性动作标志着2026年上海的城市更新大幕已然拉开。

未来，永华大楼原址上将拔地而起的超高层住宅，将刷新浦西住宅的天际线。

不只是外滩，从徐汇到浦东，从静安到长宁，吊塔和脚手架正在成为上海城市景观的一部分。

城市的记忆在消逝，新的地标在诞生。对于老居民而言，拆迁不只是补偿款，更是与过去告别、开启新生活的转折点。