上海突然开始收核心区的老破小，改造成保租房后月租才 2800，业主这边有人乐开花有人气到跳脚，直呼被薅羊毛！一边是年轻人租房压力骤减，一边是老业主觉得收购价太低吃亏，这波操作到底是民生好事，还是另有门道？核心区老破小的收购，背后藏着的多方博弈，其实把租房、卖房的那些痛点全戳中了。

一、政策刚落地，有人欢喜有人愁，老破小业主分成两派

上海今年 2 月在浦东、静安、徐汇三个区搞试点，政府牵头收老破小改保障性租赁住房，消息一出，老小区里直接炸了锅。静安区 90 年代的老小区里，有业主二话不说就签了字，说终于不用愁老房子卖不出去，能顺利换新房了；但也有业主拿着评估单气得不行，自家 58 平的房子评估价 3.2 万 / 平，比自己心里的预期低了一大截，直说这是政府趁市场不好抄底。彭浦新村的一位业主就吐槽，前几年市场好的时候价格比这高多了，现在按这个价卖，相当于资产直接缩水，养老钱都少了一块。其实说白了，愿意签的都是想赶紧置换的，纠结的都是把房子当养老保障的，立场不同，看法自然天差地别。而且政府的交易流程是真快，3 天就能办完，对比二手房市场平均半年的成交周期，这一点也成了不少业主妥协的理由，毕竟早出手早省心，还能省不少房贷利息。

二、2800 月租的保租房，到底给年轻人省了多少真金白银

这次政策最直接的受益者，其实是在上海核心区上班的年轻人。要知道静安、黄浦这些地方，随便整租一套小户型，月租没有 5000 根本下不来，非沪籍青年月收入中位数才 7350，光房租就占了七成多，不合租根本活不下去。而改造后的保租房，租金直接降到市场价的六七成，静安的保租房月租才 2800，浦东的也才 3500，关键是公积金提取额度还提高了，月上限 4500，应届生租房能覆盖一半到七成的成本，这一下就把租房压力降了一大截。更重要的是，保租房的合同最长能签 3 年，不会像市场租房那样，房东说涨租就涨租，说让搬就搬，年轻人终于能有个稳定的住处。而且这些保租房都建在产业园区、地铁沿线，通勤时间从原来的 70 分钟直接缩到 30 分钟，上班路上的时间都省了不少。

三、收购价成最大争议，5% 的差价到底该不该有

整个政策的矛盾点，全集中在收购价格上。官方说收购价是第三方评估机构定的，按市场价来，但实际操作中，评估价比市场价低了 5% 左右，这 5% 的差价，让不少业主心里隔应得慌。支持的人觉得，政府收房是做民生工程，低价收购能降低财政成本，不然花太多纳税人的钱，反而不划算，而且 3 天快速成交，省下来的时间成本和房贷利息，其实也能补上一部分差价，算下来并不亏。但反对的人就不认可了，说评估标准跟不上市场，按现在的低价收，其实是拿走了业主该得的资产增值收益，房子是自己的私有财产，凭什么要为公共福利折价。还有业主质疑，评估机构的评估过程不够透明，到底有没有考虑房子的实际情况，比如装修、楼层、配套，这些因素是不是都算进评估价里了，没有公开的评估细节，难免让人觉得不公平。说到底，业主不是不愿意配合政策，而是不想自己的合法权益受损失，5% 的差价看似不多，但对于动辄几百万的房子来说，就是十几万的差距。

四、是不是变相救市？楼市低迷下的政策考量

除了价格，大家还在猜，这波收老破小的操作，是不是上海在变相救市。毕竟最近上海的二手房市场确实不景气，2026 年 1 月静安区的二手房均价还跌了 0.58%，很多想改善住房的家庭，老房子卖不出去，就没钱买新房，楼市的置换链条卡在这，新房去库存也成了问题。而政府收房，正好打通了这个梗阻，尤其是浦东的 “房票” 模式，业主卖了老房只能买指定的新房，直接帮开发商去了库存。但政策制定者也说了，这和 “房住不炒” 不矛盾，因为这次试点只在三个区搞，规模有限，不会对全市的楼市成交量有太大影响，只是为了稳定市场预期。而且收房的主体是区属国企，不是政府直接操盘，一切都按市场规律来，和之前有些地方低价收开发商房源的模式完全不一样。市场观察者也觉得，短期来看，这波操作确实能稳定二手房市场，让买卖双方的心态慢慢回归理性，但长期来看，可能会让核心区的小户型和远郊的老破大价格差距越来越大，重构整个上海的房产价值体系。

五、不止是租房和卖房，还顺带解决了城市更新的难题

其实除了缓解租房压力、盘活楼市，这次收老破小的政策，还顺带解决了上海城市更新的老大难问题。上海内环内的老破小，大多是 2000 年以前建的，管道老化、没有电梯、安全隐患一大堆，而且老旧小区想加装电梯，一楼的业主往往不同意，矛盾一直解不开。这次政府收房，把底楼的房源优先收过来，正好缓解了加装电梯的矛盾，不用再因为一楼业主的反对，让整栋楼的电梯加装计划泡汤。而且政府统一收购后，会对房子进行整体改造，不仅会修管道、装电梯，还会优化社区的功能布局，比如建个健身区、便利店，提升整个小区的居住品质。这些老破小盘活后，不再是城市里的 “老旧角落”，反而成了适合年轻人居住的优质房源，既利用了存量房产资源，又让城市更新的步伐迈得更快，一举两得。

六、多方利益博弈，每个人都有自己的小算盘

这波政策下来，牵扯到的各方，心里都有自己的小九九。除了业主和年轻人，房产中介也感受到了变化，政策落地后，周边的二手房价格开始波动，有的业主主动调低了挂牌价，想赶紧出手，而购房者则开始观望，想着说不定后面还有更多政策，等着房价再降降。学者们则在关注长期影响，担心核心区小户型因为有政策加持，价格会越来越稳，而远郊的老破大，没人接手也没人改造，价格会越来越低，形成两极分化。就连区属国企也有压力，收房、改造都需要花钱，后期的运营和维护也得跟上，要是租金收不上来，或者空置率太高，国企的运营压力也不小。说到底，这项政策就像一个天平，一边是公共福利，一边是个体权益，一边是楼市稳定，一边是城市更新，想要让天平保持平衡，就得兼顾每一方的利益，少了哪一边，政策都难长久。

其实上海这波收老破小改保租房的操作，没有绝对的对与错，它确实解决了年轻人租房难、老房子卖不掉、城市更新慢等多个问题，是实实在在的民生工程，但也在执行过程中，暴露出了价格、透明度等方面的问题。公共政策的制定，从来都不是一拍脑袋的事，需要兼顾多方利益，在效率和公平之间找平衡，在市场规律和公共福利之间找契合点。这次的试点，其实也是一次探索，把问题暴露出来，才能在后续的优化中，让政策更完善，让更多人受益。毕竟不管是业主还是年轻人，不管是楼市还是城市，最终的目标都是让生活在这座城市的人，过得更舒心。