每年4月，向来是楼市走向的关键风向标。作为小阳春落幕、楼市回归平淡期的过渡节点，4月中上旬楼市的冷暖，宛如一面镜子，清晰映照出未来数月楼市的发展趋势。2025年的4月，楼市却隐隐透出降温的信号，似一盆冷水，给原本期待延续暖意的市场浇了个措手不及。

4月楼市：热度骤降，冷热不均

3月的楼市，恰似一锅100度的沸水，热气腾腾，成交活跃。然而，进入4月，温度骤降至70度，不温不火，尴尬尽显。这一降温态势，在新房和二手房市场均有体现，而二手房市场表现得更为突出，不同城市之间的冷热差距也在持续拉大。

从新房市场来看，克尔瑞监测数据显示，全国重点26个城市4月上半月成交面积317.17万方，环比3月下滑14%，不过与去年4月持平。细究之下，一线、二线、三线城市的表现各有千秋。一线城市新房成交量同比去年4月上升32%，展现出较强的韧性；二线和三线城市则分别同比下跌10%和8%，热度明显下滑。在为数不多能延续小阳春热度的城市中，北京、上海、深圳、杭州和成都表现亮眼，而广州虽为一线城市，新房成交量相比3月却下降了26%，差距显著。

二手房市场同样不容乐观，4月中上旬成交量较3月同期下滑，但与去年同期相比，不同城市呈现出巨大分化。深圳、上海等城市表现优异，深圳今年4月中上旬成交量同比去年同期涨了34%，上海也涨了30%；而郑州和青岛则遭遇寒冬，成交量同比分别下降13%和19%。这种分化表明，去年9月底以来的救市政策，仅在少数城市实现了基本面的改变，多数城市在短暂的热闹后，又陷入了沉寂。

楼市周期：陷入怪圈，政策托底

回顾2023年以来的楼市周期，仿佛陷入了一个难以挣脱的怪圈。每年2月底楼市热度开始攀升，3月达到高潮，4月中上旬降温，5月进入静淡市，7月和8月凉意彻骨，下半年在政策刺激下虽成交量有所回升，但房价却持续下跌。2021 - 2024年，房价的急速下跌期恰好在楼市从净淡期走向冰凉期的几个月里。2024年5月虽有大规模救市政策出台，但消化一个月后，楼市在7月和8月仍跌入冰窟窿，这才有了9月底的大救市。

去年9月底的大救市，堪称楼市信心的真正拐点。在此之前，楼市被空头牢牢压制，二手房市场上买家肆意砍价，卖家毫无还手之力。9月底后，多空双方开始正面交锋，深圳、上海、杭州、北京等城市的次新房价实现反弹，至今仍保持着胜利成果，实属不易。

这一成果的取得，政策功不可没。这里的政策，绝非单一的楼市政策，行政性的楼市政策对市场的刺激效果微乎其微。真正发挥关键作用的是宏观刺激政策。货币政策方面，央妈降准降息，下调存量准备金0.5个百分点，5年期LPR下调25个基点，还调整了存量房贷；财政刺激政策也在去年9月后相继出台，10万亿的化债安排、刺激内需的以旧换新政策，都在去年下半年提振了市场信心。房地产政策同样密集出台，一线城市放松限购限贷、城中村改造扩围、增值税调整以及存量闲置商品房和土地收储工作的提出，这些政策综合发力，改变了经济基本面和市场预期，让楼市呈现出新的面貌。

复杂形势：内外交困，分化极致

然而，今年的4月楼市，面临着前所未有的复杂局面，与过去两三年大不相同。

从经济环境来看，关税战的冲击虽未直接波及楼市，但对楼市信心和预期产生了负面影响。关税战首先冲击外贸，进而影响经济基本面，而楼市作为经济的晴雨表，必然会受到传导。这一传导链条较短，大概两三个月就会影响到楼市，恰好赶上楼市淡季。若没有外部政策的有力支撑，今年7 - 8月的楼市极有可能重蹈去年下行的覆辙。

楼市分化也是今年的一大特点，且已达到极致，甚至出现了部分不理性的现象。以新房和二手房市场的价差为例，第四代住宅的出现，让新房市场通过产品迭代与二手房市场实现了价格区分，且这种区分愈发夸张。在郑州和广州等城市，部分新房第四代住宅凭借超高得房率的优势，比周边同地段的次新二手房溢价30% - 50%。市场过度贬低二手房，抬高新房价格，这种做法看似能刺激新房市场，但最终却可能将新房市场也拖入困境，不利于救市大局。

破局之策：政策发力，把握时机

在如此复杂的形势下，4月的楼市需要新一轮政策刺激来打破拐头向下的趋势。当前，4月楼市房价下跌并未扩大，新房和二手房市场价格处于跌不动又涨不上去的胶着状态，买卖双方陷入拉锯战。而这，正是救市的最佳时机。在胶着状态下，若将救市外力向上涨一方倾斜，往往能取得事半功倍的效果。

那么，下一轮大招该从何处发力呢？在货币政策上，可考虑进一步降准降息，降低企业和个人的融资成本，刺激购房需求。财政政策方面，加大对保障性住房建设的投入，既能满足中低收入群体的住房需求，又能稳定房地产市场。房地产政策上，进一步优化限购限贷政策，根据不同城市的实际情况精准施策；加大城中村改造力度，释放更多的购房需求；同时，加强对房地产市场的监管，规范市场秩序，防止房价的大幅波动。

2025年的4月楼市，站在了关键的转折点上。面对复杂多变的形势，政策制定者需审时度势，精准发力，以政策之笔勾勒出楼市健康发展的新蓝图。而对于购房者而言，也应密切关注市场动态和政策走向，在合适的时机做出明智的决策。