新城控股集团股份有限公司（证券代码：601155，证券简称：新城控股）于2026年6月10日发布公告，就上海证券交易所下发的《关于新城控股集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2026】0776号）相关问题进行了回复，对公司投资性房地产、在建工程、存货、其他应收款及关联方资金往来等市场关注的问题进行了详细说明。

公告显示，新城控股于2026年4月30日收到上述问询函，公司高度重视并组织相关人员对问询函所涉事项逐一核实。

投资性房地产与在建工程情况

截至2025年12月31日，新城控股投资性房地产账面价值为1210.69亿元，占总资产的45.58%，采用公允价值模式计量。报告期内，投资性房地产公允价值变动1.41亿元，上年同期为0.71亿元。公司表示，投资性房地产主要为持有运营的“吾悦广场”综合性购物中心，公允价值系根据独立评估师评估结果确定，评估方法和关键参数的选取符合公司实际情况、市场环境及行业惯例。

公司披露了投资性房地产前十大项目及确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况。其中，前十大项目期末余额合计154.78亿元，公允价值变动损失合计0.38亿元，占期末余额0.25%，租金收入合计13.95亿元，较去年增长0.53%。公允价值变动收益金额前十大项目期末余额合计91.23亿元，公允价值变动收益合计9.63亿元，占期末余额10.56%，租金收入合计10.80亿元，较去年增长11.22%。

评估机构采用收益法（直接资本化法）对投资性房地产公允价值进行评估，关键参数包括市场租金、资本化率、空置率等。公司表示，租期外预计租金范围处于行业合理区间，且其最高限均低于租期内项目实际租金水平，相关参数设定既考虑项目的实际经营情况，也体现了评估过程中的审慎性和公允性。

与同行业可比公司相比，新城控股2025年度投资性房地产公允价值变动比例为0.12%，租金管理收入占完工物业估值比例为11.01%，与华润置地、龙湖集团等公司相比不存在重大差异。

关于在建酒店项目，截至2025年末，公司主要在建酒店为苏州酒店和昆明安宁酒店，期末余额11.81亿元，工程累计投入占预算比例和工程进度均为86%。公司表示，由于阶段性优先保障交付项目及商业运营项目投入，在建酒店的建设节奏相对谨慎，建设周期较长。目前，苏州酒店项目土建、外立面幕墙工程已完成，剩余主要为酒店内部装修和景观工程；昆明安宁酒店主体工程已通过验收，内部装修硬装工程接近完工。预计两个酒店项目均于2027年完工开业。

公司结合商业地产市场供需状况、周边可比项目租金水平变化等因素评估认为，投资性房地产及在建酒店不存在减值迹象，相关会计处理符合《企业会计准则》的规定。会计师也表示，没有发现公司关于投资性房地产与在建工程的说明与审计过程中所了解的情况在所有重大方面存在不一致。

存货情况

截至2025年12月31日，新城控股存货账面价值为710.50亿元，存货跌价准备85.94亿元，占存货余额的10.79%；报告期内新增计提存货跌价损失及合同履约成本减值损失11.51亿元。公司存货主要为房地产开发成本及开发产品。

公司列示了期末余额前十大项目、存货跌价计提前十大项目、销售进度后十大项目的基本情况。期末余额前十大项目合计账面余额186.67亿元，存货跌价准备余额8.19亿元，计提比例4.39%。存货跌价新增计提前十大项目合计账面余额68.38亿元，存货跌价准备余额14.44亿元，计提比例21.11%，新增计提金额9.51亿元。已开盘销售进度后十大项目累计签约面积占可租售面积比例较低，其中最低的杭州某项目仅为1.62%。

公司表示，存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。预计售价区分已售物业及未售物业分别估计，未售物业主要考虑项目自身定位、近期售价、销售计划及周边可比项目市场价格进行合理估计；预计销售费用率参考公司已售部分的实际费率；预计完工成本以经审批的项目预算为基础。

与A股房地产行业2025年营业收入前十的可比公司相比，新城控股存货跌价准备计提比例为10.79%，高于行业平均值7.07%，但与华侨城A、城建发展、金地集团等公司相比处于合理区间。会计师认为，公司关于存货的说明没有与审计过程中所了解的情况在所有重大方面存在不一致。

其他应收款与关联方资金往来

截至2025年12月31日，新城控股其他应收款期末账面余额为289.13亿元，其中按单项计提坏账准备的其他应收款余额为62.99亿元，坏账准备为24.17亿元，计提比例为38.38%；按照组合计提坏账准备的其他应收款余额为226.14亿元，坏账准备为6.34亿元，计提比例为2.80%。

公司披露的其他应收款前十大欠款方合计余额79.02亿元，坏账准备余额8.57亿元，计提比例10.84%。这些欠款方主要为合联营公司的子公司或项目公司的少数股东，款项性质主要为往来款，形成原因包括运营资金投入和预分配资金等。截至2026年4月30日，上述款项暂未形成大额回款。

公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，将其他应收款划分为不同组合计提坏账准备。与同行业可比公司相比，新城控股其他应收款坏账计提比例为10.55%，略高于行业平均值8.84%，公司认为坏账准备计提充分合理。

报告期内，公司收回和支付关联方资金往来分别为10.20亿元和5.73亿元，收到和偿还关联方计息资金往来分别为38.93亿元和32.45亿元。公司表示，与关联方的无息资金拆借往来主要是与合联营企业及其子公司发生的往来，具有行业普遍性及商业合理性；计息资金拆借主要是为筹措资金向母公司、间接控股股东和受同一最终控制方控制的关联方借入，用于项目建设及补充流动资金。会计师认为，公司关于其他应收款坏账准备计提以及与关联方的资金拆借的会计处理的相关回复，没有与审计过程中取得的资料及了解的信息在所有重大方面存在不一致。

应收账款与预付账款

公司应收账款主要包含应收租金管理费以及应收合联营项目的管理咨询费等，截至2025年12月31日，应收账款前五大客户合计余额6108.82万元，占应收账款期末余额合计数的11.74%，坏账准备合计189.98万元。公司对所有应收账款按照3.11%的比例组合计提坏账准备，期末坏账准备余额为1618.20万元。

预付账款主要包含土地预付款和商管业务预付款项等，截至2025年12月31日，预付账款前五大客户合计余额12.49亿元，占预付款项期末总额的64.36%。公司表示，截至2025年12月31日，无需计提预付账款减值。

点击查看公告原文>>

声明：市场有风险，投资需谨慎。本文由AI大模型基于公开信息生成，不代表Hehson财经观点。文中所有信息、数据及图表仅供参考，不构成任何形式的投资建议或决策依据，相关信息以实际公告为准。如有疑问，请联系：biz@staff.sina.com.cn。