深圳、武汉官宣楼市新政！“以旧换新”成重头戏
继北京市放松五环外住房限购政策后，深圳和武汉日前也跟进优化住房限购政策。为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，多地接连“松绑”限购政策。
△购房者在售楼处了解楼盘情况。（图片由CNSPHOTO提供）
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政策再加码
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称通知），从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。
易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，此次深圳政策的出台符合预期，今年5月以来各地会有一波密集的政策放宽潮。限购政策的放松，依然是局部的放松模式。
上述通知指出，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。
有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。
另据通知，同时满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。
此外，在支持“以旧换新”方面，通知明确，支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。深圳市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。
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通知亮点多
“此前北京限购放松是针对五环外区域做了调整，但主要是增加一套购房资格。此次深圳虽然没有增加购房资格，但是买房的条件明显降低了。1年社保缴纳的要求，已经是非常宽松的购房政策了。”严跃进表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，放宽非核心区的社保缴纳要求是深圳此次政策最大的看点。
同时，支持“以旧换新”，首提“收旧换新”模式也是深圳此次政策的亮点。
深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会日前联合开展商品住房“换馨家”活动，推行房产“以旧换新”。专家表示，深圳此次政策再次重申对“以旧换新”的支持，相关配套政策有望进一步完善。
严跃进认为，此次深圳除了肯定此前的“以旧换新”模式外，还在全国首创了一个词——“收旧换新”。对于房企收购二手房，深圳做了最大程度的政策宽放松，没有太多约束。
“房企收购二手房和此前提及的国企收购二手房有着本质区别。”严跃进表示，收购二手房在客观上使房企的业务得到拓展，某种程度上使两种存量房屋都得到了盘活，即业主的二手房房源和房企的新房库存房源。其本身不占用地方财政资金，是后续各地在“以旧换新”过程中可以积极学习的政策内容。
为促进市场良性循环，近一段时间以来，全国多地积极推行住房“以旧换新”政策。
中指研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有超50个城市表态支持住房“以旧换新”。据悉，广州市相关协会正在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作，主要涉及的主体可能是开发商和中介公司。可以预见的是，今年将有更多城市出台配套政策，进一步促进住房改善性需求释放。
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武汉创新政策
在深圳市“官宣”房地产新政的同日，武汉市也坐不住了。
5月6日，武汉市发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称政策措施），提出了10项具体举措。
上述政策措施明确，调整家庭首套住房贷款套数认定标准。在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。
严跃进表示，这是此次武汉发布政策的亮点和市场关注点，“仅有一套房且正挂牌出售，办理新购房商贷时可认定首套”的表述是全国首创，对于各地有非常大的启发意义。在首套房的认定方面，各地持续创新，有助于把更多人纳入首套房的体系中。
“关于首套房的认定，各地有各种丰富的做法，包括：城市中无房的可以认定为首套；所在购房区域无房的可以认定为首套；二孩或三孩家庭再新购的，可以认定为首套；贷款已经还清的可以认定为首套；名下有小户型房子的可以认定为首套；最近三年未购房的可以认定为首套；二手房出售了或出租的可以认定为首套等。总之，这两年一个非常有意思的、影响非常大的政策就是‘首套’的认定政策，有创新性。”严跃进说。
此外，武汉市的住房新政同样提及“以旧换新”：2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。
“武汉的政策其实也是一种非常有意思的‘以旧换新’政策，其现在把次序换了回来：购房者可以先按优惠政策买新房，旧房后续可以再出售。换句话说，购房者在买新房的时候就享受了首套房的优惠，这是非常好的效应。对于一些有‘卖旧换新’需求的购房者来说，此类政策持续降低了相关成本，值得推广。”严跃进表示。
作者丨记者 王彤旭
责编丨李沫楠 白雅琦
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