产业地产|政府土地经济逻辑该变了
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根据财政部的数据显示，2021年全国土地收入高达8.71万亿元。
到了2022年，这一数字骤降至6.68万亿元，同比降低31.4%。
再到去年，2023年，这个数字已经跌破6万亿大关，仅为5.8万亿元，相比2021年少了2.9万亿元，差不多是2023年全部财政收入的10%。
过去的土地财政主要依赖房地产市场，高昂的土地转让价格可以让地方政府减少借贷，保持地方债稳定，甚至呈现出下降的趋势。但随着房地产市场的快速衰退，土地出让金收入大幅缩减，地方政府财政压力急速飙升。
也就出现了不少地方公务员、教师工资出现了难以按时发放的尴尬局面，相信在地方平台公司工作的同行也应该遇到了这样的情况。
各地的城投公司同样面临巨大压力，本身城投公司融资依靠的是地方政府的信用背书，但如今部分中小城市债务高垒，导致城投公司也发展艰难。
据统计，整个城投债规模已经高达15.38万亿元，其中2024年到期的城投债规模达到了约6万亿元，占存量城投债的39%。
当土地滞销，土地经济逻辑受阻，地方政府必须找到一条新的发展道路。
地方政府未来仍然需要发展，必然需要拥有可持续的现金流，发展产业成为了不二选择。只有成熟的产业基础才能在房地产潮水褪去后，为地方政府带来源源不断的税收，缓解地方财政压力。
道理谁都懂，人性难抗拒。
其实很多时候，地方政府的现状和产业园区行业过去在房地产模式下赚过快钱的企业如初一辄，经历过赚快钱的“土拍”时代，再回头来躬身做产业，真正能够落实的又有几家？
如今，有很多地方政府也知道现在该发展产业了，但是做法上依旧照葫芦画瓢，延续着过去赚取土地经济的做法，希望从工业用地出让中获得可观的收入。玩法没变，不过是换个买家？
这样的道路在如今发展产业的大背景下，显得格格不入。地方政府希望通过工业用地土拍来获取一部分的土地财政收入，另一方面又希望园区公司能够做好产业，为政府带来稳定的税收收入。
鱼与熊掌难以兼得，高昂的地价就决定了产业园区高额的售价和租金，毕竟即便是政府平台公司，如今的城投债压力也很难背负着巨额地价、开发成本来底价出租，不然暴雷也就在眼前了。加上现在愈发严峻的招商引资大环境，价格上缺乏竞争力的产业园区生存空间被进一步挤压。最终还是会进入工业用地土拍滞销，企业流失、招商引资难上加难的尴尬局面。
有些城市则考虑的比较清楚，通过低价出让土地给到政府平台公司，在地价上进行让利，让政府平台公司可以用较低的价格完成园区开发，在配套设施以及产业运营体系上投入更多，让园区在如今竞争激烈的招商引资中占据一定优势。
最终企业获利、园区更容易打造一个完整的产业生态、地方政府也能通过产业发展获得稳定而可观的税收收入。
目前对于地方政府来说，当发展模式从土地财政转向发展产业，除了在土地方面进行让地之外，地方政府的职能也需要完成转变。
地方政府需要逐渐淡出在招商引资中的主导地位，专注于公共服务、营商环境的打造，为产业园区的招商引资、企业发展提供一个良好的营商环境、创业氛围。如今的招商引资已经进入了内卷时代，企业的需求更加多元化、专业化，地方政府以及产业园区需要将更多人力、物力投入到配套设施、企业服务中。
从过去的权力型政府向服务型政府转变，从领导到基层工作者都需要具备产业思维、生态思维，要了解产业企业需要什么样的服务、需要什么样的人才、需要什么样的公共服务平台等，为产业企业打造一个适合企业发展的产业生态。
在如今激烈的招商引资大环境中，这才是地方政府的核心竞争力。
对于产业园区来说同样如此，摆脱过去的销售思维，造企业需要的载体，搭建特色产业生态，做好产业运营服务，让园区拥有更多价值，才能在新一轮的发展周期中占得一席之地。
伴随着地方财政模式的转型，地方政府也要做好快慢节奏转换的心理预期。产业发展不是一蹴而就的事情，要给企业、产业园区成长的时间，揠苗助长、以亩产论英雄、不论产业类型，只会透支当地的产业发展前景。
一个健全的产业生态链，企业必然是呈金字塔型分布的，龙头企业之下会有一大批中小型企业作为下游供应链，他们很难短时间、高强度的给地方税收提供强有力的帮助，反而需要从政府、园区方面在研发、生产、市场等方面获取更多帮助，但他们是支撑产业生态发展的关键，也是成为中大型企业的种子。